Praca w budownictwie i budowa z perspektywy inwestora wymagają znajomości wielu pojęć branżowych. Niektóre z nich są powszechnie znane, niektóre jednak z pewnością są skomplikowane i niejasne. W związku z tym stworzyłam słownik najczęściej spotykanych pojęć związanych z procesami administracyjnymi w budownictwie. Pełne legalne definicje można znaleźć w Prawie Budowlanym, Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych aktach prawnych. Definicje, które tu podaję są przeze mnie uproszczone, aby dało się je łatwiej zrozumieć.
Antresola – jest to górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, a którego jest wydzielona.
Czyli upraszczając, żeby antresola nie stała się z definicji 'kondygnacją’, jej powierzchnia musi być mniejsza niż powierzchnia pomieszczenia pod nią (np. salon na parterze ma 35m2, więc antresola nad nim musi mieć powierzchnię mniejszą niż 35m2). Do tego w przestrzeni antresoli nie można wydzielić ścianami żadnego pomieszczenia (czyli nie możemy zrobić w antresoli zamkniętej łazienki bo antresola stanie się już kondygnacją).
Budowa – wykonywanie (wznoszenie) obiektu budowlanego a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa.
Budowla – są to obiekty budowlane, które nie są ani budynkami, ani obiektami małej architektury, np. lotniska, mosty, wiadukty, tunele, sieci techniczne, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), hydrotechniczne, zbiorniki, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, konstrukcje oporowe, sieci uzbrojenia terenu, cmentarze, pomniki itp.
Budynek – jest to obiekt budowlany, który jest:
– trwale związany z gruntem
– wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
– posiada fundamenty i dach.
Żeby coś mogło zostać nazwane budynkiem musi spełniać wszystkie te warunki. Przykładowo wiata nie jest budynkiem, bo nie jest wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (mimo, że jest trwale związana z gruntem i posiada fundamenty i dach). Dom na kółkach nie jest budynkiem, bo choć jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród, to nie jest trwale związany z gruntem.
Budynek mieszkalny jednorodzinny – jest to budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Konstrukcyjnie musi stanowić samodzielną całość. Można w nim wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden użytkowy, przy czym powierzchnia użytkowego nie może przekraczać 30% powierzchni całkowitej budynku. Budynek mieszkalny jednorodzinny może być wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.
Budynek rekreacji indywidualnej – budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Nie jest to to samo, co budynek mieszkalny, dla BRI są inne wymagania wynikające z przepisów. Jeśli interesuje Cię ten temat, koniecznie przeczytaj artykuł o najpopularniejszych mitach na temat budynków rekreacji indywidualnej.
Dokumentacja budowy – pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły odbiorów, rysunki i opisy, operaty geodezyjne, książka obmiarów, dziennik montażu.
Dokumentacja powykonawcza – dokumentacja budowy wraz z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku robót oraz geodezyjne pomiary powykonawcze.
Działka budowlana – jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.
Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza – czynności w wyniku których powstają dokumenty określające położenie obiektów budowlanych. Więcej o tym, kiedy trzeba taką inwentaryzację wykonać przeczytasz tutaj.
Istotne odstąpienie od projektu – jest to wprowadzenie znaczących zmian w trakcie budowy, względem tego co zostało zaprojektowane. O tym kiedy odstąpienie jest istotne przeczytasz w artykule „Zmiany w trakcie budowy”.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jest to akt prawa miejscowego, w którym określone są warunki, na jakich można zagospodarować działkę. Są w nim określone m.in. gabaryty obiektów, przeznaczenie, wysokość zabudowy, linie zabudowy, itp. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Nieistotne odstąpienie od projektu – jest to wprowadzenie zmian w trakcie budowy, które nie kwalifikują się w świetle Prawa Budowlanego jako istotne. O tym, jakie to zmiany przeczytasz w artykule „Zmiany w trakcie budowy”.
Obiekt budowlany – są to wszystkie budynki, budowle i obiekty małej architektury wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. Wraz z instalacjami zapewniają możliwość użytkowania ich zgodnie z przeznaczeniem.
Obiekt małej architektury – niewielkie obiekty np. kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski, piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
Obszar oddziaływania obiektu – teren, który wyznacza się w otoczeniu obiektu budowlanego, na którym pojawiają się ograniczenia w zabudowie tego terenu (ograniczenia spowodowane właśnie przez ten obiekt).
Więcej o OOO oraz o tym jak go wyznaczać przeczytasz w artykule o obszarze oddziaływania obiektu.
Pozwolenie na budowę – jest to decyzja administracyjna pozwalająca rozpocząć i prowadzić budowę lub inne roboty budowlane. Przeczytaj czym się różni zgłoszenie od pozwolenia na budowę.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – jest to tytuł prawny pozwalający na wykonywanie robót budowlanych. Może być to własność, użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawo rzeczowe lub stosunek zobowiązaniowy.
Przebudowa – jest to wykonywanie robót budowlanych, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne obiektu, z wyjątkiem zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji.
Jest to w zasadzie to co potocznie (niesłusznie) nazywamy remontem czyli np. przesunięcie ścianek działowych wewnątrz budynku. Roboty te muszą się niejako 'zmieścić’ w istniejącym budynku, nie zalicza się do nich np. rozbudowy budynku (wyjście poza budynek w poziomie) czy nadbudowy (podwyższenie istniejącej wysokości).
Remont – prawna definicja remontu nie ma nic wspólnego z potocznym znaczeniem tego słowa. Remont to roboty prowadzone w istniejącym obiekcie, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niebędące bieżącą konserwacją. Przy odtworzeniu stanu pierwotnego można użyć materiałów innych niż te ze stanu pierwotnego.
Roboty budowlane – budowa, a także przebudowa, montaż, remont i rozbiórka.
Samorządowe kolegium odwoławcze (SKO) – organ, do którego kierowanie jest odwołanie np. w sprawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy.
Strona postępowania administracyjnego – stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Stroną mogą być nie tylko osoby fizyczne, ale także państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne lub organizacje społeczne. Pojęcie to ma źródło w Kodeksie postępowania administracyjnego.
Teren biologicznie czynny – jest to teren o nawierzchni urządzonej tak, żeby zapewnić naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych. Do terenów biologicznie czynnych wlicza się także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o ile ich powierzchnia nie wynosi mniej niż 10m2. Do takich terenów zalicza się także wodę powierzchniową.
To, jaki procent powierzchni działki należy przeznaczyć pod teren biologicznie czynny określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Warunki zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy – jest to decyzja administracyjna wydawana na wniosek osoby zainteresowanej. Określa się w niej na jakich warunkach zabudować można działkę, dla której nie ma sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania terenu. Warunki, które muszą zostać spełnione, aby można było wydać decyzję opisane są w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Uczestnik procesu budowlanego – inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub robót. Więcej o tym kto jest kim dowiesz się z artykułu „Uczestnicy procesu budowlanego – kim są?„.
Wolnostojący (budynek) – budynek o samodzielnej konstrukcji, nieprzylegający do innego budynku. Więcej w artykule „Wolnostojący czyli jaki?”.
Zabudowa zagrodowa – budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Dowiedz się więcej o tym co można wybudować w ramach zabudowy zagrodowej.
Zgłoszenie budowy – jest to tryb, w jakim można uzyskać możliwość zagospodarowania i zabudowania działki. O tym co można wybudować na zgłoszenie mówi art. 29 Prawa Budowlanego. Sprawdź jaka jest różnica pomiędzy zgłoszeniem budowy a pozwoleniem na budowę.
Zmiana istotna, zmiana nieistotna – patrz pod hasłem 'istotne odstąpienie od projektu’ i 'nieistotne odstąpienie od projektu’.
PRZYDATNE AKTY PRAWNE:
– Prawo Budowlane – biblia projektanta i inwestora
– Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – od nich zależy m.in. to w jakich odległościach budować i jaką szerokość muszą mieć schody
– Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – dla zainteresowanych budowaniem na terenach rolnych i w zabudowie zagrodowej
– Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie – dla wszystkich, którym rolnictwo nie jest obce
– Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – akt prawny, dzięki któremu powinniśmy mieć w kraju pięknie, a jednak nie wszędzie mamy
– Rozporządzenie ws. sposobu ustalania wymagań dot. nowej zabudowy (warunki zabudowy) – o tym jak określa się warunki zabudowy jeśli nie ma planu miejscowego
– Ustawa o drogach publicznych – m.in. o tym, w jakiej odległości od drogi możesz postawić budynek
– Kodeks postępowania administracyjnego – wszystko o formalnościach, trybach, prawach i obowiązkach
– Ustawa o prawie autorskim – czyli dlaczego nie można dowolnie zmieniać projektu bez pozwolenia projektanta