Z tego artykułu dowiesz się:
– czym jest zabudowa zagrodowa
– kto może budować w zabudowie zagrodowej
– na kogo można przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę w zabudowie zagrodowej
W ostatnich latach pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży działek, które w planach miejscowych przeznaczone są pod zabudowę zagrodową. Są one z reguły znacznie tańsze niż działki budowlane, co podyktowane jest ograniczonymi możliwościami zabudowy. Co i kto może zatem budować na terenach zabudowy zagrodowej?
Definicja zabudowy zagrodowej
Definicja zabudowy zagrodowej określona jest w Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nią są to budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Czym jest gospodarstwo rolne i rodzinne gospodarstwo rolne?
Z Warunków technicznych już wiemy, że zabudowa zagrodowa ściśle związana jest z rolnictwem, hodowlą, ogrodnictwem i leśnictwem. Czym jest zatem gospodarstwo rolne?
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym i Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Powierzchnia takiej nieruchomości (albo łączna powierzchnia kilku nieruchomości) nie może być mniejsza niż 1ha.
Rodzinne gospodarstwo rolne to natomiast gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300ha.
Rolnik indywidualny to z kolei osoba fizyczna, która:
– jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300ha;
– posiada kwalifikacje rolnicze;
– od co najmniej pięciu lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.
Kto może kupić, kto budować
Pomimo, że znowelizowana w 2019r. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zliberalizowała zasady dotyczące kupna działek rolnych przez osoby niebędące rolnikami (przepisów Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3ha), to jeżeli chodzi o możliwość zabudowy wciąż pod uwagę należy brać inne przepisy. Zgodnie z nimi zabudowa siedliskowa nierozłącznie związana jest z byciem rolnikiem i prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. W związku z tym, żeby móc cokolwiek zbudować na tego typu działkach należy być rolnikiem.
Pozwolenie na budowę i przeniesienie pozwolenia na inną osobę
Inwestor występujący o pozwolenie na budowę na terenach zabudowy zagrodowej powinien wykazać, że jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne. To samo tyczy się osoby, na którą ma być przeniesiona już wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.
Powiązane artykuły:
– Jak wybrać architekta, który zaprojektuje Twój dom marzeń
Akty prawne:
– Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
– Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Wiec jeżeli ma sie działkę MRJ a nie jest się rolnikiem to raczej takiego pozwolenia na budowę sie nie dostanie tak to mam rozumieć?
Trzeba dokładnie przeczytać zapisy tego planu miejscowego. Jeżeli jest dopuszczona zarówno zabudowa zagrodowa jak i mieszkalna, to powinna być możliwość otrzymania pozwolenia na dom mieszkalny nawet jeśli nie jest się rolnikiem (zagrodowa dla rolnika, mieszkalna dla nie-rolnika). Najlepiej przedzwonić do urzędu, urzędnicy na pewno już przerabiali wydawanie pozwoleń dla tego terenu i powinni doradzić.
Dokładnie jest to Teren zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren dróg wewnętrznych…
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że przy takich zapisach nie-rolnik także będzie mógł wybudować dom jednorodzinny. Ale wiadomo, zawsze lepiej się wcześniej upewnić w urzędzie 🙂
Czy na działce oznaczonej 3R na której wyklucza się budowę wszelkich obiektów kubaturowych oraz realizację budownictwa rekreacyjnego, mogę postawić autobus (w zamyśle pod wynajem airbnb) który będzie mógł w każdej chwili odjechać ?
Tak, ponieważ to pojazd a nie budynek. Z tego co się orientuję musi mieć ważny przegląd i być zarejestrowany, ale tutaj już nie jestem ekspertką bo to poza zakresem prawa budowlanego.
Dzień dobry, czy jeśli starostwo / urząd właściwy do wydawania pozwolenia na budowę wyrazi zgodę na budowę domu jednorodzinnego dla nierolnika na gruntach zagorodowych to istnieje sytuacja w której ktoś może podważyć / anulować kiedyś taką decyzję? W szczególności po wybudowaniu tegoż domu?
Dzień dobry,
tak, istnieje taka możliwość, że jeśli decyzja została wydana niezgodnie z przepisami to taką decyzję można podważyć albo w drugiej instancji (czyli wojewoda) albo ostatecznie w sądzie. W najgorszym przypadku może dojść do rozbiórki.
Dzień dobry zakupiłem dwa i pół hektara ziemi, na tym terenie jest prowadzona działalność rolnicza, teren będzie gospodariwany ,dzierżawil też będę innemu rolnikowi to poboru zboża, planuje też dzierżawę gruntów sąsiednich, ostatnio trafiła mi się okazja z zakupu ziemi rolnej w innej gminie , działka ok 2,500 m2, działka znajduje się w lokalizacji na której nie ma planu miejscowego i koniecznie będzie wydanie warunków zabudowy. Brak jest możliwości uzyskania warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, z uwagi na pięciokrotną odległość linii frontu działki od najbliższej zabudowy. Czy w związku z sytuacją opisaną powyżej na tym terenie jest możliwość uzyskania warunków dla zabudowy zagrodowej? Co na terenie zabudowy zawodowej można wybudować? Interesuje mnie budowa wypoczynkowego domu 129 m2,agroturystyka, . Jeśli powyższe jest możliwe to czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla takiej zabudowy zagrodowej oraz czy po uzyskaniu pozwolenia na budowę jeśli jest konieczne mogę sprzedać taką działkę z możliwością zabudowy, proszę o wypowiedzi
Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie wymaga spełnienia tych wszystkich warunków, jak dla budynków o innych funkcjach. To otwiera możliwość o ubieganie się o WZ nawet jeżeli inne zabudowania są dosyć daleko odsunięte. Tak jak napisałam w artykule, zgodnie z definicją zawartą w Warunkach technicznych w skład zabudowy zagrodowej wchodzą: budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Nie sądzę, aby dało się wybudować 'dom wypoczynkowy’ – moim zdaniem jest to usługa niezwiązana z gospodarstwem rolnym, ale sądzę, że są szanse na agroturystykę. Jeżeli chodzi o agroturystykę, to w przepisach budowlanych nie jest ona wprost wymieniona jako część zabudowy zagrodowej, jednak w innych przepisach jest mowa o prowadzeniu jej przez rolników. Pokoje w agroturystyce muszą spełnić takie same warunki jak pokoje hotelowe. Co do zasady budynki w zabudowie zagrodowej wymagają pozwolenia na budowę, o ile nie są wymienione jako zwolnione z tego obowiązku (a zwolnione są np. niektóre budynki gospodarcze czy niektóre suszarnie, płyty do składowania obornika, zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę, w ramach istniejącej działki siedliskowej).
W przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę osoba, na którą ma być przepisane pozwolenie powinna spełniać te same warunki co przy wydawaniu pozwolenia.
Czy na działce (teren zabudowy zagrodowej) można sadzić? Mam taką działkę około 30 arów i chciałem posadzić tam drzewa (dokładnie oxytree). Nie jest to zalesienie – prędzej produkcja. Nie jestem rolnikiem.
Bardzo ciekawe pytanie! Nie wiem czy w pełni będę umiała na nie odpowiedzieć. Z perspektywy przepisów budowlanych oraz przestrzennych działkę należy użytkować zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli w planie miejscowym teren przeznaczony jest pod zabudowę zagrodową, która bezpośrednio związana jest z uprawą i hodowlą, to myślę, że są duże szanse że będzie tam można posadzić te drzewa. Trzeba dokładnie wczytać się w zapisy MPZP, bo samo to, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę zagrodową niewiele mówi. Prawdopodobnie w opisie tego terenu jest napisane czy teren jest też przeznaczony pod uprawę. Żeby natomiast prowadzić biznes produkcyjny na tym terenie to zapisy MPZP muszą również dopuszczać takie przeznaczenie. Podejrzewam, że wszystko rozbije się o sklasyfikowanie i nazewnictwo przy prowadzeniu tej działalności. Nie znam też przepisów dotyczących rolnictwa oraz uprawy roślin nie będących gatunkami rodzimymi – tam też mogą się pojawić jakieś obostrzenia w tym zakresie.
Jeśli RM2 ustala takie warunku jak przy MR2 (wg MPZP) to znaczy, że może wybudować się na niej nie rolnik🤔
Każde MPZP wprowadza swoje własne zapisy, same skróty RM2 i MR2 zupełnie nic mi nie mówią, nie mam pojęcia co jest tam napisane.
Trzeba dokładnie doczytać pod jaką zabudowę jest przeznaczony ten teren (czy mieszkaniowa, zagrodowa). To jest na początku rozwinięcia każdego z symboli w MPZP, tam jest napisane jaka zabudowa jest w przeznaczeniu podstawowym, a jaka w dopuszczalnym.
Dzień dobry! Chciałam się tylko upewnić, więc jeżeli działka jest opisana jako zabudowa zagrodowa wtedy osoba nie będąca w żaden sposób powiązana z rolnictwem nie może postawić domu na tej działce ? 😉
Dzień dobry, nie, zabudowa zagrodowa jest ściśle powiązana z uprawianiem gospodarki rolnej i zabudować mogą ją osoby faktycznie prowadzące gospodarstwa rolne.
Witam, budowanie budynków na działkach na których jest zabudowa zagrodowa dotyczy osób prowadzących działalność rolną czy też osób które posiadają kwalifikacje rolnicze (technikum/studia) ?
Dzień dobry,
zgodnie z dokładną definicją o zabudowie zagrodowej mówimy w przypadku rodzinnych gospodarstw rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. A zgodnie z przepisami o rodzinnym gospodarstwie rolnym mówimy wtedy, kiedy spełnione są dwa warunki: prowadzi je rolnik indywidualny oraz łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Samo posiadanie kwalifikacji jest więc niewystarczające, należy udowodnić że prowadzi się rodzinne gospodarstwo rolne.
Dzień dobry 🙂 chcielibyśmy wybudować dom na działce zagrodowej. Mąż niestety rolnikiem nie jest (brak warunku zamieszkania w gminie od 5 lat – co z tego, że w tej samej wsi mieszkał 20 lat). Czy jest możliwość dzierżawy działki jego siostrze, która uzyskałaby na siebie pozwolenie na budowę, a po zakończonej budowie dzierżawę byśmy wycofali? Czy ktoś może podważyć taki zabieg? Czy mogą się pojawić w tej konfiguracji jakieś problemy? I czy ewentualnie drugim inwestorem mógłby być nierolnik?
Dzień dobry,
prawdę mówiąc nie mam pojęcia jak się mają formalności już po zakończeniu budowy, bo ja się specjalizuję tylko w formalnościach poprzedzających budowę i w trakcie jej trwania. Jeśli chodzi o przepisanie pozwolenia na budowę w trakcie trwania budowy (lub po uzyskaniu pozwolenia a przed jej rozpoczęciem) to nowy inwestor (ten na którego przepisujemy pozwolenie) także powinien być rolnikiem. Natomiast jak sprawa wygląda z zakończeniem dzierżawy – niestety nie wiem.
Nie miałam na myśli przepisania pozwolenia na budowę, a dopisania już we wniosku męża jako drugiego inwestora. Pierwszy inwestor – siostra rolnik, drugi – mąż nierolnik. Czy jest taka mozliwość?
Niestety, nie wiem. Przepisy mówią, że inwestor ma być rolnikiem, nie wiem w jaki sposób zinterpretują to urzędnicy.
Witam, maz posiada dom z zabudową zagrodową przepisany od rodziców. Rodzice nadal żyją i mieszkają w tym domu. Działka na której stoi dom i zabudowania gospodarcze jest dość duża i chcielibyśmy obok starego domu wybudować nowy dom oczywiście warunki pozwalają na odpowiednie odległości, również w mpzp miejsce w którym chcemy zbudowac dom jest zaznaczone na budowlane. Jesteśmy rolnikami i pytanie brzmi czy możemy beż żadnych problemów postawić drugi budynek mieszkalny na tej samej działce ? Geodeta sugerował odrolnienie 5 arów pod dom który ma powstać na tej działce. Ale czy jest sens? Skoro jesteśmy rolnikami mamy zabudowania itd, po prostu chcemy drugi dom na tej samej działce. W starym domu mieszkają rodzice którzy mają dożywocie wpisane i brat męża ma zapisany pokój. Ale działka należy do męża.
Dzień dobry, o ile plan miejscowy na to pozwala to nie powinno być problemu z wybudowaniem drugiego domu. Zdarzało mi się trafić na mpzp, który pozwalał na budowę wyłącznie jednego domu na jednej działce, ale takie zapisy to rzadkość. Także o ile mpzp nie zabrania tego, to nie widzę przeciwwskazań 🙂
Zapowiadają duże zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Czy dotyczy to również zmian dotyczących zabudowy zagrodowej?
Z tego co kiedyś sprawdzałam (ale to było jeszcze przed wprowadzeniem części poprawek) to w kwestii zabudowy zagrodowej znaczących zmian nie będzie. Zabudowa zagrodowa jest nierozerwalnie związana z byciem rolnikiem i prawdę mówiąc większą rolę grają tutaj przepisy o rolnictwie niż budownictwie. W kwestii planowania przestrzennego faktycznie mają być spore zmiany (choć do końca nie wiemy jeszcze jaki będzie ostateczny kształt ustawy), ale sądzę że nie będą one miały znaczącego wpływu na zabudowę zagrodową.
Witam, zwracam się z prośbą o odpowiedzi. Posiadam działkę rolną o powierzchni 0,9ha, kwalifikacje rolnicze, działalność gospodarczą z obszaru rolnictwa. Chciałbym na w/w działce postawić budynki w zabudowie zagrodowej związanej z planowaną uprawą owoców na w/w działce. Pytanie 1: czy jest szansa, aby gmina wydała mi WZ na zabudowę zagrodową celem prowadzenia działalności gospodarczej na w/w działce?
Pytanie 2: czy jeśli dostanę WZ to czy starostwo może je zakwestionować i nie wydać pozwolenia na budowę w przypadku gdy formalne nie jestem rolnikiem, i fakt prowadzenia działalności rolniczej jest niewystarczający? Dziękuję.
Dzień dobry,
przyznam że musiałam się dłuższą chwilę zastanowić nad odpowiedzią, a i tak nie odpowiem na to pytanie ze stuprocentową pewnością.
Przepisy mówią, że zabudowa zagrodowa to budynki w rodzinnych gospodarstwach rolnych. Takie gospodarstwo prowadzone jest przez rolnika indywidualnego. Za rolnika indywidualnego „uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”. Wydaje mi się, że jeżeli ktoś wykaże, że spełnia wszystkie te warunki (czyli że prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne) to urząd nie może odmówić wydanie warunków zabudowy. Pozostaje więc kwestia udowodnienia tego faktu. Ostatnio przy projekcie dla rolnika urząd wymagał (do wyboru) przyniesienia jednego z kilku dokumentów, do stwierdzenia że osoba jest rolnikiem (pamiętam że jednym z dokumentów było ubezpieczenie KRUS).
Co do drugiego pytania to uważam, że starostwo ma prawo kwestionować bycie rolnikiem, ale raczej: również ma prawo wymagać udowodnienia, że spełnia się wszystkie kryteria do zabudowy zagrodowej. To po prostu dwa różne urzędy i oba mają prawo, a wręcz obowiązek, wymagać tego.
Dzień Dobry,
Mam takie pytanie. Zakupiłem działkę oznaczoną RM zabudowa zagrodowa+ jako przeznaczenie uzupełniające ustala się: 1) zabudowę jednorodzinną, 2) garaże wolnostojące lub wbudowane w bryłę budynku. Jest to działka budowlana zarówno ja jak i żona nie jesteśmy rolnikami i zanim kupie projekt domu chciałbym dowiedzieć się czy będę w stanie postawić dom na tej działcę. Będę wdzięczny za wszelkie podpowiedzi.
Dziękuje
Dzień dobry,
na podstawie tych informacji nie da się odpowiedzieć na pytanie, bo to zależy od szczegółowych zapisów planu miejscowego. Zazwyczaj przeznaczenie uzupełniające nie może istnieć bez przeznaczenia podstawowego (często jest zapis, że przeznaczenie podstawowe musi np. zajmować min. 51% powierzchni użytkowej wszystkich budynków na działce, a przeznaczenie uzupełniające max. 49% tych powierzchni), ale tak jak wspomniałam: każdy plan miejscowy trochę inaczej to określa, więc trzeba doczytać plan miejscowy w tym zakresie.
Dzień dobry, też mam pytania w temacie działki zagrodowej.
Dzień dobry,
rolników w tym zakresie obowiązują takie same przepisy jak innych, bo nie ma jakichś szczególnych zwolnień w tym zakresie dla rolników. Jedynie niektóre budynki gospodarcze czy silosy w gospodarstwach są zwolnione z pozwolenia, i część również ze zgłoszenia. Dom można więc wybudować na pozwolenie, albo w niektórych przypadkach na zgłoszenie.
Dziękuję 🙂
Witam. Ponad 15 lat temu teściowa przepisała na mojego męża i na mnie działkę siedliskową o powierzchni 0,84 ha, która kiedyś była własnością jej ojca. Ten z kolei uzyskał pozwolenie na budowę domu na tejże działce, zalał fundament ale finalnie budynek nigdy nie powstał. Teraz my chcielibyśmy postawić tam dom. Nie posiadamy więcej ziemi, Czy w tej sytuacji możemy mieć chociażby cień szansy, że zostanie nam wydane pozwolenie na budowę?
Dzień dobry,
to czy uda się uzyskać pozwolenie na budowę zależy od wielu rzeczy.
Po pierwsze można walczyć o utrzymanie tamtego pozwolenia na budowę. Żeby tak się stało to w dzienniku budowy przerwa pomiędzy etapami budowy nie może być dłuższa niż 3 lata, przy czym mogą to także być różne inne czynności jakie się wykonuje na budowie, nie tylko wznoszenie samego budynku. Jeżeli w tym czasie były kupowane materiały na budowę i zachowały się faktury to można walczyć o uznanie tego za ciągłość budowy.
A po drugie, jeżeli mówimy o nowym pozwoleniu, to po prostu trzeba sprawdzić czy tamten projekt jest zgodny z dzisiejszymi przepisami, zarówno tymi ogólnokrajowymi jak warunki techniczne, jak i np. przeznaczeniem w planie miejscowym. Więc jakby ogólnie jest szansa, żeby tam coś wybudować, ale trzeba przeanalizować dokładnie dokumenty.
Dobry wieczór,
Razem z mężem mamy wybudowany dom w stanie surowym zamkniętym na działce rodziców- budowa zagrodową. Wraz z mężem nie jesteśmy rolnikami. Staramy się o kredyt na wykończenie domu. By móc, to osiągnąć muszę przenieść pozwolenie na budowę z ojca na córkę. Niestety mam tylko 1h ziemi, wymogami są 10,5h. Co mam zrobić w tej sytuacji? Jak wspominałam, nie jestem rolnikiem.
Dzień dobry,
żeby przenieść pozwolenie na budowę zabudowy zagrodowej trzeba spełniać takie same kryteria jak przy wydawaniu pozwolenia na budowę, czyli należy mieć rodzinne gospodarstwo rolne, a żeby je prowadzić należy być rolnikiem indywidualnym. W takim gospodarstwie powierzchnia użytków nie może przekraczać 300ha. Żeby można było przenieść na Panią pozwolenie na budowę domu w zabudowie zagrodowej powinna Pani zostać rolniczką indywidualną mającą rodzinne gospodarstwo rolne. Jeśli chodzi o samą powierzchnię gospodarstwa to w ustawie podana jest wielkość maksymalna użytków, natomiast ustawa przewiduje też możliwość dzierżawy i współwłasności.
Dziękuję za informację. Na jaki okres czasu powinnam zawrzeć umowę dzierżawy? Czy może być zrobiona z jakimkolwiek rolnikiem?
Nie wiem czy są jakiekolwiek przepisy narzucające minimalny czas zawarcia umowy dzierżawy. Przepisy wskazują natomiast miejsce zamieszkania rolnika, więc możliwe że dzierżawić trzeba ziemię położona w konkretnej gminie. Ale nie jestem ekspertką od przepisów dotyczących produkcji rolnej, polecam zapoznanie się z informacjami na stronie rządowej:
https://www.gov.pl/web/kowr/definicja-rolnika-indywidualnego
Dzień dobry, mam pytanie. Mamy możliwość z mężem zakupić działkę oznaczona MR-MN. Czy nie będąc rolnikami możemy zakupić taką działkę? Oraz czy w przyszłości będziemy mogli postawić tam dom?
Dzień dobry,
jest trochę za mało informacji, żeby stwierdzić coś z całą pewnością, ale oznaczenie MN wskazuje na to, że zapewne można tam wybudować dom jednorodzinny. Trzeba doczytać dokładnie zapisy planu miejscowego dla tego przeznaczenia, ale istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie trzeba być rolnikiem aby kupić taką działkę i że będzie tam można wybudować dom jednorodzinny.