Z tego artykułu dowiesz się:
– czym jest zabudowa zagrodowa
– kto może budować w zabudowie zagrodowej
– na kogo można przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę w zabudowie zagrodowej
W ostatnich latach pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży działek, które w planach miejscowych przeznaczone są pod zabudowę zagrodową. Są one z reguły znacznie tańsze niż działki budowlane, co podyktowane jest ograniczonymi możliwościami zabudowy. Co i kto może zatem budować na terenach zabudowy zagrodowej?
Definicja zabudowy zagrodowej
Definicja zabudowy zagrodowej określona jest w Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nią są to budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Czym jest gospodarstwo rolne i rodzinne gospodarstwo rolne?
Z Warunków technicznych już wiemy, że zabudowa zagrodowa ściśle związana jest z rolnictwem, hodowlą, ogrodnictwem i leśnictwem. Czym jest zatem gospodarstwo rolne?
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym i Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Powierzchnia takiej nieruchomości (albo łączna powierzchnia kilku nieruchomości) nie może być mniejsza niż 1ha.
Rodzinne gospodarstwo rolne to natomiast gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300ha.
Rolnik indywidualny to z kolei osoba fizyczna, która:
– jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300ha;
– posiada kwalifikacje rolnicze;
– od co najmniej pięciu lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.
Kto może kupić, kto budować
Pomimo, że znowelizowana w 2019r. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zliberalizowała zasady dotyczące kupna działek rolnych przez osoby niebędące rolnikami (przepisów Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3ha), to jeżeli chodzi o możliwość zabudowy wciąż pod uwagę należy brać inne przepisy. Zgodnie z nimi zabudowa siedliskowa nierozłącznie związana jest z byciem rolnikiem i prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. W związku z tym, żeby móc cokolwiek zbudować na tego typu działkach należy być rolnikiem.
Pozwolenie na budowę i przeniesienie pozwolenia na inną osobę
Inwestor występujący o pozwolenie na budowę na terenach zabudowy zagrodowej powinien wykazać, że jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne. To samo tyczy się osoby, na którą ma być przeniesiona już wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.
Powiązane artykuły:
– Jak wybrać architekta, który zaprojektuje Twój dom marzeń
Akty prawne:
– Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
– Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Wiec jeżeli ma sie działkę MRJ a nie jest się rolnikiem to raczej takiego pozwolenia na budowę sie nie dostanie tak to mam rozumieć?
Trzeba dokładnie przeczytać zapisy tego planu miejscowego. Jeżeli jest dopuszczona zarówno zabudowa zagrodowa jak i mieszkalna, to powinna być możliwość otrzymania pozwolenia na dom mieszkalny nawet jeśli nie jest się rolnikiem (zagrodowa dla rolnika, mieszkalna dla nie-rolnika). Najlepiej przedzwonić do urzędu, urzędnicy na pewno już przerabiali wydawanie pozwoleń dla tego terenu i powinni doradzić.
Dokładnie jest to Teren zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren dróg wewnętrznych…
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że przy takich zapisach nie-rolnik także będzie mógł wybudować dom jednorodzinny. Ale wiadomo, zawsze lepiej się wcześniej upewnić w urzędzie 🙂
Czy na działce oznaczonej 3R na której wyklucza się budowę wszelkich obiektów kubaturowych oraz realizację budownictwa rekreacyjnego, mogę postawić autobus (w zamyśle pod wynajem airbnb) który będzie mógł w każdej chwili odjechać ?
Tak, ponieważ to pojazd a nie budynek. Z tego co się orientuję musi mieć ważny przegląd i być zarejestrowany, ale tutaj już nie jestem ekspertką bo to poza zakresem prawa budowlanego.
Dzień dobry, czy jeśli starostwo / urząd właściwy do wydawania pozwolenia na budowę wyrazi zgodę na budowę domu jednorodzinnego dla nierolnika na gruntach zagorodowych to istnieje sytuacja w której ktoś może podważyć / anulować kiedyś taką decyzję? W szczególności po wybudowaniu tegoż domu?
Dzień dobry,
tak, istnieje taka możliwość, że jeśli decyzja została wydana niezgodnie z przepisami to taką decyzję można podważyć albo w drugiej instancji (czyli wojewoda) albo ostatecznie w sądzie. W najgorszym przypadku może dojść do rozbiórki.
Dzień dobry zakupiłem dwa i pół hektara ziemi, na tym terenie jest prowadzona działalność rolnicza, teren będzie gospodariwany ,dzierżawil też będę innemu rolnikowi to poboru zboża, planuje też dzierżawę gruntów sąsiednich, ostatnio trafiła mi się okazja z zakupu ziemi rolnej w innej gminie , działka ok 2,500 m2, działka znajduje się w lokalizacji na której nie ma planu miejscowego i koniecznie będzie wydanie warunków zabudowy. Brak jest możliwości uzyskania warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, z uwagi na pięciokrotną odległość linii frontu działki od najbliższej zabudowy. Czy w związku z sytuacją opisaną powyżej na tym terenie jest możliwość uzyskania warunków dla zabudowy zagrodowej? Co na terenie zabudowy zawodowej można wybudować? Interesuje mnie budowa wypoczynkowego domu 129 m2,agroturystyka, . Jeśli powyższe jest możliwe to czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla takiej zabudowy zagrodowej oraz czy po uzyskaniu pozwolenia na budowę jeśli jest konieczne mogę sprzedać taką działkę z możliwością zabudowy, proszę o wypowiedzi
Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie wymaga spełnienia tych wszystkich warunków, jak dla budynków o innych funkcjach. To otwiera możliwość o ubieganie się o WZ nawet jeżeli inne zabudowania są dosyć daleko odsunięte. Tak jak napisałam w artykule, zgodnie z definicją zawartą w Warunkach technicznych w skład zabudowy zagrodowej wchodzą: budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Nie sądzę, aby dało się wybudować 'dom wypoczynkowy’ – moim zdaniem jest to usługa niezwiązana z gospodarstwem rolnym, ale sądzę, że są szanse na agroturystykę. Jeżeli chodzi o agroturystykę, to w przepisach budowlanych nie jest ona wprost wymieniona jako część zabudowy zagrodowej, jednak w innych przepisach jest mowa o prowadzeniu jej przez rolników. Pokoje w agroturystyce muszą spełnić takie same warunki jak pokoje hotelowe. Co do zasady budynki w zabudowie zagrodowej wymagają pozwolenia na budowę, o ile nie są wymienione jako zwolnione z tego obowiązku (a zwolnione są np. niektóre budynki gospodarcze czy niektóre suszarnie, płyty do składowania obornika, zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę, w ramach istniejącej działki siedliskowej).
W przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę osoba, na którą ma być przepisane pozwolenie powinna spełniać te same warunki co przy wydawaniu pozwolenia.
Czy na działce (teren zabudowy zagrodowej) można sadzić? Mam taką działkę około 30 arów i chciałem posadzić tam drzewa (dokładnie oxytree). Nie jest to zalesienie – prędzej produkcja. Nie jestem rolnikiem.
Bardzo ciekawe pytanie! Nie wiem czy w pełni będę umiała na nie odpowiedzieć. Z perspektywy przepisów budowlanych oraz przestrzennych działkę należy użytkować zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli w planie miejscowym teren przeznaczony jest pod zabudowę zagrodową, która bezpośrednio związana jest z uprawą i hodowlą, to myślę, że są duże szanse że będzie tam można posadzić te drzewa. Trzeba dokładnie wczytać się w zapisy MPZP, bo samo to, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę zagrodową niewiele mówi. Prawdopodobnie w opisie tego terenu jest napisane czy teren jest też przeznaczony pod uprawę. Żeby natomiast prowadzić biznes produkcyjny na tym terenie to zapisy MPZP muszą również dopuszczać takie przeznaczenie. Podejrzewam, że wszystko rozbije się o sklasyfikowanie i nazewnictwo przy prowadzeniu tej działalności. Nie znam też przepisów dotyczących rolnictwa oraz uprawy roślin nie będących gatunkami rodzimymi – tam też mogą się pojawić jakieś obostrzenia w tym zakresie.
Jeśli RM2 ustala takie warunku jak przy MR2 (wg MPZP) to znaczy, że może wybudować się na niej nie rolnik🤔
Każde MPZP wprowadza swoje własne zapisy, same skróty RM2 i MR2 zupełnie nic mi nie mówią, nie mam pojęcia co jest tam napisane.
Trzeba dokładnie doczytać pod jaką zabudowę jest przeznaczony ten teren (czy mieszkaniowa, zagrodowa). To jest na początku rozwinięcia każdego z symboli w MPZP, tam jest napisane jaka zabudowa jest w przeznaczeniu podstawowym, a jaka w dopuszczalnym.