Obszar oddziaływania obiektu – czym jest i jak go określić

Z tego artykułu dowiesz się:
– czym jest obszar oddziaływania obiektu
– jak zmieniała się jego definicja w ostatnich latach
– po co wyznacza się ten obszar
– jak określić obszar oddziaływania obiektu zgodnie ze znowelizowanym Prawem Budowlanym

Obszar oddziaływania obiektu jest jednym z elementów, które trzeba określić podczas wnioskowania o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Do tej pory przepis ten przysparzał ogromnego bólu głowy architektom, ponieważ był nieprecyzyjnie zdefiniowany. Teraz ma się to zmienić, wydaje się, że na lepsze.

Dlaczego obszar oddziaływania jest taki ważny i po co się go wyznacza?

Od tego jak (i czy prawidłowo) zostanie określony obszaru oddziaływania obiektu zależą głównie dwie rzeczy: tryb w jakim uzyskujemy możliwość zbudowania czegoś na działce oraz ochrona przed pozwem sądowym wystosowanym przez sąsiadów.

Najogólniej rzecz ujmując, obszar oddziaływania wyznacza się, żeby sprawdzić czy budowa, którą planujemy, nie ograniczy sąsiadom ich prawa do własności i możliwości zagospodarowania własnych działek w przyszłości. Jeśli analiza wskazuje, że obszar oddziaływania obejmuje sąsiednie działki, to ich właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy stają się stronami w postępowaniu. Daje im to możliwość czynnego udziału w postępowaniu i zgłaszania zastrzeżeń.

Problem do tej pory stanowiło to, że nie do końca było wiadomo jakie przepisy analizować określając ów obszar oddziaływania obiektu. Definicja mówiła, że należy przeanalizować przepisy odrębne, a więc… w zasadzie wszystkie. To sprawiało mnóstwo problemów, ponieważ kiedy trzeba pamiętać o wszystkim, to łatwo coś pominąć. W związku z tym rosła ilość sporów sądowych wnoszonych przez sąsiadów uznających, że nie poszanowano ich interesów.

Podstawa prawna – co się zmienia

Według Ustawy Prawo Budowlane obowiązującej do 18 września 2020r., obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Od 19 września 2020r. definicja ta będzie natomiast zmieni się na: teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu w tym zabudowy zabudowie tego terenu.

Mogłoby się wydawać, że zmiana jest minimalna, ale robi ona ogromną różnicę.

Wcześniejsza definicja mówiąca o ograniczeniach w zagospodarowaniu wymuszała sprawdzenie czy sąsiednie działki obejmą uciążliwości związane m.in. zanieczyszczeniami (gleby, wody, powietrza), hałasem, wibracjami, utrudnieniem korzystania z kanalizacji, wody, energii itd.

Nowa definicja nakazuje sprawdzenie czy w związku z planowaną inwestycją na sąsiednich działkach nie nastąpi jedynie ograniczenie w możliwości zabudowy.

Jak określić obszar oddziaływania obiektu

Przepisy, które będą brane pod uwagę po nowelizacji ustawy we wrześniu 2020, to głównie warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności te dotyczące np.:

– oświetlenia pomieszczeń – przesłaniania;

– lokalizacji budynków (odległości od granic działek, od innych budynków, od granic lasu);

– warunków przeciwpożarowych (w tym kategorii budynków, odległości od działek niezabudowanych, oddzieleń przeciwpożarowych).

Oczywiście, tak samo jak wcześniej, pod uwagę wziąć także należy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, i to, jakie jest w nim przeznaczenie sąsiednich działek. 

Przypomnę tylko, że obszar oddziaływania obiektu, choć określany jest przez projektanta, to weryfikowany jest również przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, który może uznać, że obszar jest inny.

Z pewnością jest to pozytywna zmiana ułatwiająca proces budowlany. Sądzę, że znacznie ograniczy to ilość nieporozumień, wątpliwości i spraw sądowych. Kolejnym krokiem powinno być jednak wskazanie konkretnych aktów prawnych, które kryją się pod pojęciem „przepisy odrębne”. Taka zmiana rozwiałaby już wszystkie wątpliwości wokół określania obszaru oddziaływania obiektu.

POWIĄZANE ARTYKUŁY:

Zabudowa zagrodowa – co można budować w jej ramach Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia Zmiany w trakcie budowy – czym się różni odstąpienie istotne od nieistotnego Sześć mitów dotyczących budowy budynku rekreacji indywidualnej