Sześć mitów dotyczących budowy budynku rekreacji indywidualnej

Z tego artykułu dowiesz się:
– że możesz wybudować więcej niż Ci się wydawało
– dlaczego nie warto ufać pseudoekspertom na forach internetowych
– jak ma wyglądać i być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej
– na jakich warunkach BRI da się przekształcić na dom mieszkalny

Ostatnio budowa domków letniskowych bije rekordy popularności. Zainteresowanie tematem budynków rekreacji indywidualnej rosło od wielu lat, ale w dobie pandemii posiadanie oazy spokoju w otoczeniu zieleni stało się na wagę złota. Wciąż istnieje jednak wiele mitów dotyczących tego rodzaju inwestycji, dlatego postaram się w tym artykule rozwiać sześć najpopularniejszych z nich.

1. Budynek rekreacji indywidualnej (BRI) nie może być większy niż 35m2

MIT. Budynek rekreacji indywidualnej może być większy niż 35m2. Ten popularny mit wziął się ze sposobu, w jaki załatwia się formalności. I w tych właśnie formalnościach jest różnica.
Budynek rekreacji do 35m2 powierzchni zabudowy inwestor może zgłosić sam, z własnymi szkicami, bez mapy do celów projektowych i bez projektu budowlanego sygnowanego przez architekta. To znacznie ogranicza koszty. Ale haczyk tkwi właśnie w ograniczonej powierzchni takiego budynku.

Natomiast BRI może też oczywiście być sporo większy niż te 35m2. Po prostu w takim przypadku stosuje się procedurę pozwolenia na budowę co zwiększa koszty o wynagrodzenie min. geologa, geodety, architekta i konstruktora.

2. Bez planu miejscowego nie da się wybudować budynku rekreacji indywidualnej

MIT. Bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego da się wybudować budynek rekreacji indywidualnej. W takim przypadku należy najpierw wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki lub budować bez warunków zabudowy. Ta rozbieżność w konieczności występowania o warunki zabudowy wynika z różnej interpretacji urzędów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najlepiej dowiedzieć się w swoim urzędzie czy warunki zabudowy są wymagane dla takiej inwestycji do 35m2.

3. W budynku rekreacji indywidualnej nie może być poddasza/piętra

MIT. W budynku rekreacji zarówno nie ma ograniczenia powierzchni (patrz punkt 1) jak i nie ma ograniczenia do wyłącznie jednej kondygnacji nadziemnej. Natomiast istotnie to ograniczenie się pojawia, jeśli chcesz zbudować BRI na zgłoszenie, bez projektu od architekta. Wtedy możesz mieć jedynie antresolę. W przypadku projektu budowlanego od architekta nie ma takiego ograniczenia.

4. Postawię BRI do 35m2, a potem przekształcę na dom jednorodzinny

I prawda, i fałsz.
Oczywiście jest to możliwe do zrobienia, ale nie jest to ani tak łatwe, ani tanie jak się wydaje.
Trzeba zacząć od tego, że dla BRI są inne (mniejsze) wymagania niż dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dotyczy to m.in. wysokości pomieszczeń (w BRI mogą być niższe), konieczności uzbrojenia działki czy przenikalności cieplnej przegród.

Procedura zmiany sposobu użytkowania (to jest właśnie ten przypadek) wygląda tak, że architekt najpierw musi zrobić inwentaryzację stanu istniejącego, następnie w rysunkach i opisie pokazać w jaki sposób zmienia się sposób użytkowania i doprowadzić budynek do zgodności z przepisami (koszt i problemy). Pomijam fakt, że trochę to trwa (inwentaryzacja, opracowanie, sprawy urzędowe).

O co chodzi z tymi problemami?
Przykładowo, w BRI minimalna wysokość pomieszczeń to 2,2m, natomiast w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych 2,5m. I teraz jak w magiczny sposób ‘podnieść’ wysokość już wybudowanego domku? Jedynym sposobem, poza oczywiście przebudową całego budynku, jest wystąpienie do ministra o zgodę na odstępstwo od warunków technicznych. On tą zgodę wydać może, ale nie musi. Jeśli zgodę wyda, to ostatecznie dopiero urzędnicy podejmują decyzję, czy z tej możliwości skorzystają czy nie.
Jeszcze inną sprawą jest to, że jeśli plan miejscowy dopuszcza na danym terenie jedynie lokalizację BRI, ale nie dopuszcza lokalizacji domów jednorodzinnych, to takie przekształcenie nie będzie mogło dojść do skutku. Funkcja budynku musi by zgodna z przeznaczeniem w miejscowym planie.

Tak więc w tym przypadku decyzję o możliwości przekształcenia BRI w dom jednorodzinny w zasadzie oddajemy w cudze ręce. A do tego wszystkiego i tak ponosimy koszty pracy architekta.
Jeśli planujesz dopiero budowę BRI, ale z myślą by w nim zamieszkać na stałe, to koniecznie sprawdź jakie musi spełnić wymagania, aby dało się go przekształcić na budynek mieszkalny jednorodzinny.

5. Budynek na zgłoszenie można stawiać gdzie popadnie i może wyglądać obojętnie jak

MIT. Taki budynek musi być usytuowany zgodnie z przepisami, czyli m.in. w przepisowych odległościach od granic działek, od innych budynków czy od granicy lasu.
Budynek musi też być na terenach, na których plan miejscowy dopuszcza taką zabudowę. Jeśli nie ma mpzp, należy wystąpić o warunki zabudowy (patrz punkt 2).
Do tego budynek musi być zgodny z wymaganiami stawianymi przez plan miejscowy lub warunkami zabudowy w zakresie np. kąta nachylenia połaci dachowych, koloru elewacji, zastosowanych materiałów, wysokości okapu i wysokości budynku.

6. Nie można postawić więcej niż jednego budynku rekreacji indywidualnej na każde 500m2 powierzchni działki

MIT. Można postawić więcej niż jeden tego typu budynek na każde 500m2 powierzchni działki, ale nie da się tego zrobić na zgłoszenie. Potrzeba pozwolenia na budowę. To ile budynków ostatecznie będzie się dało postawić zależy także od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.

Sprawdź też:
Jakie obiekty wymagają geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej

Akty prawne:
Ustawa Prawo Budowlane

Subscribe
Powiadom o
guest
55 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Pokaż wszystkie komentarze
Marcin
Marcin
8 miesięcy temu

Cześć, mam pytanie do punktu pierwszego: jeśli dom letniskowy (BRI) do niecalorocznego zamieszkania miałby mieć więcej niż 35 m2 zabudowy lub poddasze użytkowe musi być pozwolenie na budowę prawda? Czy w takim wypadku dom musi spełniać WT2021 i tematy podłączeniowe do sieci itd? Niestety od kilku dni szukam odpowiedzi i nigdzie jej nie znalazłem

Marcin
Marcin
8 miesięcy temu
Reply to  Basia

Bardzo dziękuje szukałem tych odpowiedzi od tygodnia 🙂 czyli czeka mnie projekt indywidualny małego domku z użytkowym poddaszem i dobra izolacja ścian – przy zastosowaniu szkieletu raczej do ogarnięcia 🙂 jedynie ból ze przy 35 metrach zabudowy cała procedura pozwolenia i projekt dochodzi

Marcin
Marcin
8 miesięcy temu
Reply to  Basia

Pani Basiu, jeszcze jeden temat, kolejna kłoda pod nogi – wyslalem kilka zapytań ofertowych o projekt na BRI powyżej 35m2. Niestety okazuje się, że nie dla wszystkich jest to takie jasne… kilku projektantów twierdziło, że BRI tylko do 35m a w innym przypadku budynek mieszkalny spełniający WT2021 co już Pani rozwiała i z nimi nie kontynuowałem rozmów czy współpracy. W końcu trafiłem na projektanta, który był gotów zaprojektować BRI po obrysie 46 m2 z poddaszem użytkowym, ale po analizie MPZP stwierdził, że skoro grunt jest UT – to budynek musi byc przystosowany dla uslug turystycznych i nie mogę wybudować BRI tylko budynek usług turystycznych…(dodatkowe odbiory sanitarne ppoz i projektanci sprawdzający) czy tak rzeczywiście jest? dodam, że w całym dokumencie nie pojawiają się informacje o przeznaczeniu budynków

Marcin
Marcin
8 miesięcy temu

Cześć, mam pytanie do punktu pierwszego: jeśli dom letniskowy (BRI) do niecalorocznego zamieszkania miałby mieć więcej niż 35 m2 zabudowy lub poddasze użytkowe musi być pozwolenie na budowę prawda? Czy w takim wypadku dom musi spełniać

Dawid
Dawid
7 miesięcy temu

Na działce rolnej tez jest możliwość postawienia domku do 35 m2 ?

Joanna
Joanna
7 miesięcy temu

Cześć, mam pytanie dotyczące ocieplenia BRI. Wiem, że budynki do wys 8m można ocieplić bez zgłoszenia. Po takim ociepleniu powierzchnia zabudowy ulegnie powiększeniu? W jaki sposób (chodzi mi o formalności) można ocieplic taki budynek, żeby w przyszłości uniknąć problemów?

Joanna
Joanna
7 miesięcy temu
Reply to  Basia

Dziękuję za odpowiedź, wysłałam również maila z dodatkowymi pytaniami.

Paweł
Paweł
7 miesięcy temu

Cześć. Mam pytanie. Chce postawić domek do 35 M2 na zgłoszenie. Działka RM na mpzp z możliwością budowy domów jednorodzinnych zabudowy siedliskowej i rekreacji indywidualnej.
I teraz jesli chce by domek był wynajmowany : – wynajem dla turystów w okresie letnim ale i zimowym . Czy wstawienie tam instalacji grzewczej np kominka sprawia że jest to już domek całoroczny a nie rekreacji indywidualnej i potrzeba już pozwolenia?

I co z antresola . Czy w takiej antresoli można postawić łóżka i turyści mogą w niej spać ? Coś czytałem że antresola nie może być wykorzystywana w takim celu że względu na wysokość pomieszczenia. Dziękuję i liczę na odpowiedź.

Paweł
Paweł
7 miesięcy temu
Reply to  Paweł

A dokładniej taki zapis w mpzp 3) adaptację istniejącej zabudowy zagrodowej na potrzeby rekreacji indywidualnej; czy to oznacza że mogę na zgłoszenie postawić domek rekreacji czy w zgłoszeniu wpisać budynek gospodarczy a później go adaptować do budynku rekreacji ?

Paweł
Paweł
7 miesięcy temu
Reply to  Basia

Dziękuję. Czyli nawet jeśli uda mi się tam wybudować BRI do 35 m zabudowy na zgłoszenie, to kiedy chcemy je wynajmować turystom, musimy uzyskać pozwolenie na budowę tj przekształcić go na mieszkaniowy?? “Ewentualnie faktycznie można postawić gospodarczy, a kiedy ten już będzie istniejący, to go adaptować do funkcji rekreacyjnej.” Na czym polega taka adaptacja? Czy to tylko kolejny papier?

Last edited 7 miesięcy temu by Paweł
Bogi
Bogi
5 miesięcy temu
Reply to  Basia

Witam, mam pytanie. Posiadam działkę z dostępem do jeziora, która nie ma MPZP ale leży w Obszarze Chronionego Krajobrazu i jest zapis:

7) lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

czy sprawa jest już przegrana nie można postawić BRI? Po jednej stronie mam 3 sasiadów i kązdy ma domek lub wiatę po przeciwnej stronie (gdzie nie ma 100m) tak samo… Wszystkie działki przy jeziorze są podzielone.
?!

Co robić?

pozdrawiam

Łukasz
Łukasz
4 miesięcy temu
Reply to  Basia

Pani Basiu,

W nawiązaniu do Pani zdania poniżej mam pytanie.

Budynek pod wynajem w celach turystycznych musiałby być wybudowany na działce o przeznaczeniu w mpzp na usługi turystyczne, budynki zakwaterowania, zabudowa pensjonatowa itp.”

Czy jeśli mpzp na działce dopuszcza obiekty i urządzenia usług komercyjnych jako jedno z przeznaczeń podstawowych to czy Pani zdaniem to zawiera budynki usługi turystyczne (czyli de facto budynki zamieszkania zbiorowego)? Czy w swoim doświadczeniu spotkała się Pani z jakąś interpretacją takiej kwestii?

Napisała Pani również:

Budynek rekreacji indywidualnej interpretowany jest jako budynek zaspakajający własne potrzeby (+ rodzina, znajomi).”

Nie mogłem nigdzie znaleźć w prawie budowlanym, rozporządzenia treści, że rekreacja indywidualna dotyczy właściciela działki lub budynku. Czy kieruje się pani faktyczną interpretacją sądów lub urzędów?

Dziękuję i pozdrawiam!

Grzegorz
Grzegorz
4 miesięcy temu

Dzień dobry. Mam działkę nad morzem o powierzchni 358m². Jest MPZP i moja działka ma status działki BRI. Jest zapis o min powierzchni działki 250m². Dowiedziałem się od sąsiadów że tutejsze starostwo odrzuca wnioski ludzi o budowę budynku na zgłoszenie do 35m2 gdyż twierdzą, że bri na zgłoszenie tylko wtedy jest możliwe jeśli działka miałaby 500m². Czy słusznie? Proszę o pomoc i ewentualnie przepisy na które mogę się powołać.

Sylwia
Sylwia
4 miesięcy temu

Dzień dobry, zastanawiam się nad kupnem działki o pow. 0,26ha, na której chciałabym postawić BRI powyżej 35m2. MPZP z 1997 roku mówi jednak, że działka ma przeznaczenie pensjonatowe. Obok tej działki są inne mniejsze już z przeznaczeniem rekreacyjnym. Czy są sposoby na wybudowanie BRI na działce pensjonatowej?

Sylwia
Sylwia
4 miesięcy temu
Reply to  Basia

Cytat z uchwały : Teren projektowanej zabudowy pensjonatowej. Wymogi architektoniczne i uzbrojenie terenu jak dla zespołu hotelowego. W programie pensjonatów winna być realizowana część mieszkalna, zaplecze gastronomiczne, zapewniające całodzienne wyżywienie, część rekreacyjna oraz parking.

Sylwia
Sylwia
4 miesięcy temu
Reply to  Basia

Bardzo dziękuję i na pewno jutro zadzwonię do gminy. Mam nadzieję, że da się coś tam wybudować bo miejsce jest piękne. A czy Pani również projektuje takie “ala” pensjonaty?

Eliza
Eliza
4 miesięcy temu

Dzień dobry,
mam pytanie:
czy taras, który nie jest związany trwale z gruntem, a jego zadaszenie to przedłużenie dachu wlicza się do powierzchni użytkowej budynku rekreacji indywidualnej ?
dziękuję za odpowiedź

Judyta
Judyta
4 miesięcy temu

Witam,
czy jesli chce zglosic domek letniskowy,BRI to moze on byc murowany? Czy muszę to uwzględnić w skłądanych dokumentach? Gdzieś spotkałąm się ze stwierdzeniem, że nie może być trwale związany z gruntem.

Michał
Michał
4 miesięcy temu

Cześć
Planuję na swojej działce postawić domek letniskowy do 35m2. Problemem jest że mzmp przewiduje jedynie budowę domkòw jednorodzinnych mieszkaniowych, budynków gospodarczych a także garaże. Czy mogę taki domek zgłosić legalnie jako gospodarczy i spokojnie użytkować? Jak to najlepiej rozwiązać żeby nie narazić się na problemy. Nie chce wchodzić w żadne pozwolnia, kierowników budowy itd. Chcę postawić mały użytkowy domek żeby móc latem korzystać z działki
Z góry dzięki za odpowiedź.

Michał
Michał
3 miesięcy temu
Reply to  Basia

A jak powinny być opisane pomieszczenia, aby przeszło legalnie. Czy może być tam naprzyklad kuchnia, łazienka, pomieszczenie gospodarcze? Czy musi być też uwzględnione na planie gdzie będzie studnia doprowadzająca wode i odpływ wody? Trzeba to również zgłaszać?

Michał
Michał
3 miesięcy temu

Dzień dobry,

Bardzo ciekawa publikacja,mam w zwiazku z nią pytanie,posiadam działkę budowlaną o pow. 540m2, z planem MPZP,przeznaczenie MU.I teraz pytanie,czy na tej działce moge postawic jeden BRI do 35m2 na zgłoszenie i oprocz tego dwa budynki gospodarcze do 35 m2 na zgłoszenie?
Pozdrawiam

Tomek
Tomek
3 miesięcy temu

Mam pytanie odnośnie działki MRJ czyli zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem budowy jednorodzinnej. Jak pytałem w Urzędzie to odrazu powiedzieli że BRI nie przejdzie a tak myśle co jak bym chciał wybudować Budynek gospodarczy na takiej działce i poźniej go przekształcić na mieszkalny?czy nie będą robili problemów….

Tomek
Tomek
3 miesięcy temu
Reply to  Basia

A jeżeli chodzi o budowę na pozwolenie to działka musi być uzbrojona jak składa dokumenty na pozwolenie? Czy spotkała się Pani z odmową np z gospodarczego na mieszkalny? czy u Pani można wykonać taki projekt małego domu na pozwolenie np około 60m2

Sławomir
Sławomir
1 miesiąc temu

Dzień dobry. A ja mam napisane “zabudowa pensjonatowa”. I tutaj pytanie czy domki całoroczne można zaliczyć do zabudowy pensjonatowej? Nie mogę znaleźć jednoznacznej odpowiedzi co to oznacza.

Konrad
Konrad
22 dni temu

Pani Basiu,
może będzie Pani w stanie pomóc.
Budynek starej szkoły znajduje się na działce, która w MPZP jest opisana jako MP/UT – zabudowa pensjonatowa i usługi turystyczne. Budynek nie jest od lat zamieszkany/użytkowany. Czy jeśli kupię tę nieruchomość, to czy będę miał prawo użytkować ją wyłącznie w celach mieszkaniowych? Serdecznie pozdrawiam.

Konrad
Konrad
22 dni temu
Reply to  Basia

serdecznie dziękuję!

Konrad
Konrad
21 dni temu
Reply to  Basia

Pani Basiu, sprawa jest nawet bardziej zagmatwana. Okazuje się, że w ewidencji gruntów budynek szkoły jest ujawniony jako “g2”. z kolei obecny właściciel otrzymuje decyzje ws wymiaru podatku od nieruchomości za budynek mieszkalny. Czy dobrze rozumiem, że nadrzędną informacją jest tutaj ewidencja i co za tym idzie:
1.Formalnie budynek nie jest budynkiem mieszkalnym i bez zmiany kwalifikacji nie powinien być tak użytkowany.
2.Zmiana na mieszkalny jest b mało prawdopodobna skoro w MPZP widnieje zabudowa pensjonatowa.
3.Podatek jest naliczany nieprawidłowo i należy się liczyć z korektą w każdej chwili.

Konrad
Konrad
21 dni temu
Reply to  Basia

tak zrobię, dziękuję bardzo!

Ewa
Ewa
4 dni temu

Dzień dobry. Działka rolna, klasa V. W. Studium do planu określono przeznaczenie jako obszar zagospodarowania turystyczno-rekreacyjnego z wyłączeniem zabudowy letniskowej indywidualnej. Czy na takiej działce można postawić domek z przeznaczeniem na wynajem? Nie byłaby to wówczas funkcja indywidualna. A może domek całoroczny bez meldunku? Czy pozostaje nam wóz Drzymały?

Ewa
Ewa
2 dni temu
Reply to  Basia

Tylko studium. Działka jest dodatkowo na obszarze natura 2000