Z tego artykułu dowiesz się:
– że możesz wybudować więcej niż Ci się wydawało
– dlaczego nie warto ufać pseudoekspertom na forach internetowych
– jak ma wyglądać i być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej
– na jakich warunkach BRI da się przekształcić na dom mieszkalny
Ostatnio budowa domków letniskowych bije rekordy popularności. Zainteresowanie tematem budynków rekreacji indywidualnej rosło od wielu lat, ale w dobie pandemii posiadanie oazy spokoju w otoczeniu zieleni stało się na wagę złota. Wciąż istnieje jednak wiele mitów dotyczących tego rodzaju inwestycji, dlatego postaram się w tym artykule rozwiać sześć najpopularniejszych z nich.
Ten artykuł ukazał się także jako odcinek podcastu. Odsłuchać możesz go poniżej lub w jednej z popularnych aplikacji np. Spotify.
1. Budynek rekreacji indywidualnej (BRI) nie może być większy niż 35m2 (70m2)
MIT. Budynek rekreacji indywidualnej może być większy niż 35m2/70m 2 . Ten popularny mit wziął się ze sposobu, w jaki załatwia się formalności. I w tych właśnie formalnościach jest różnica.
Budynek rekreacji do 35m2 (lub powyżej 35 do 70m 2 ) powierzchni zabudowy inwestor może zgłosić sam, z własnymi szkicami, bez mapy do celów projektowych i bez projektu budowlanego sygnowanego przez architekta. To znacznie ogranicza koszty. Ale haczyk tkwi właśnie w ograniczonej powierzchni takiego budynku.
Natomiast BRI może też oczywiście być sporo większy niż te 70m2. Po prostu w takim przypadku stosuje się procedurę pozwolenia na budowę co zwiększa koszty o wynagrodzenie min. geologa, geodety, architekta i konstruktora.
>>> Domy do 70m2 bez pozwolenia: jakie wymagania trzeba spełnić i czy to faktycznie rewolucja?<<<
2. Bez planu miejscowego nie da się wybudować budynku rekreacji indywidualnej
MIT. Bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego da się wybudować budynek rekreacji indywidualnej. W takim przypadku należy najpierw wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki. Część urzędów nie wymaga decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z różnic w interpretacji przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
3. W budynku rekreacji indywidualnej nie może być poddasza/piętra
MIT. W budynku rekreacji zarówno nie ma ograniczenia powierzchni (patrz punkt 1) jak i nie ma ograniczenia do wyłącznie jednej kondygnacji nadziemnej. Natomiast istotnie to ograniczenie się pojawia, jeśli chcesz zbudować BRI na zgłoszenie, bez projektu od architekta. Wtedy możesz mieć jedynie antresolę. W przypadku projektu budowlanego od architekta nie ma takiego ograniczenia.
4. Postawię BRI do 35m2 (70m 2 ), a potem przekształcę na dom jednorodzinny
I prawda, i fałsz.
Oczywiście jest to możliwe do zrobienia, ale nie jest to ani tak łatwe, ani tanie jak się wydaje.
Trzeba zacząć od tego, że dla BRI są inne (mniejsze) wymagania niż dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dotyczy to m.in. wysokości pomieszczeń (w BRI mogą być niższe), konieczności uzbrojenia działki czy przenikalności cieplnej przegród.
Procedura zmiany sposobu użytkowania (to jest właśnie ten przypadek) wygląda tak, że architekt najpierw musi zrobić inwentaryzację stanu istniejącego, następnie w rysunkach i opisie pokazać w jaki sposób zmienia się sposób użytkowania i doprowadzić budynek do zgodności z przepisami (koszt i problemy). Pomijam fakt, że trochę to trwa (inwentaryzacja, opracowanie, sprawy urzędowe).
O co chodzi z tymi problemami?
Przykładowo, w BRI minimalna wysokość pomieszczeń to 2,2m, natomiast w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych 2,5m. I teraz jak w magiczny sposób 'podnieść’ wysokość już wybudowanego domku? Jedynym sposobem, poza oczywiście przebudową całego budynku, jest wystąpienie o zgodę na odstępstwo od warunków technicznych.Zgoda wydana być może, ale nie musi.
Jeszcze inną sprawą jest to, że jeśli plan miejscowy dopuszcza na danym terenie jedynie lokalizację BRI, ale nie dopuszcza lokalizacji domów jednorodzinnych, to takie przekształcenie nie będzie mogło dojść do skutku. Funkcja budynku musi by zgodna z przeznaczeniem w miejscowym planie.
Tak więc w tym przypadku decyzję o możliwości przekształcenia BRI w dom jednorodzinny w zasadzie oddajemy w cudze ręce. A do tego wszystkiego i tak ponosimy koszty pracy architekta.
Jeśli planujesz dopiero budowę BRI, ale z myślą by w nim zamieszkać na stałe, to koniecznie sprawdź jakie musi spełnić wymagania, aby dało się go przekształcić na budynek mieszkalny jednorodzinny.
5. Budynek na zgłoszenie można stawiać gdzie popadnie i może wyglądać obojętnie jak
MIT. Taki budynek musi być usytuowany zgodnie z przepisami, czyli m.in. w przepisowych odległościach od granic działek, od innych budynków czy od granicy lasu.
Budynek musi też być na terenach, na których plan miejscowy dopuszcza taką zabudowę. Jeśli nie ma mpzp, należy wystąpić o warunki zabudowy (patrz punkt 2).
Do tego budynek musi być zgodny z wymaganiami stawianymi przez plan miejscowy lub warunkami zabudowy w zakresie np. kąta nachylenia połaci dachowych, koloru elewacji, zastosowanych materiałów, wysokości okapu i wysokości budynku.
6. Nie można postawić więcej niż jednego budynku rekreacji indywidualnej na każde 500m2 powierzchni działki
MIT. Można postawić więcej niż jeden tego typu budynek na każde 500m2 powierzchni działki, ale nie da się tego zrobić na zgłoszenie. Potrzeba pozwolenia na budowę. To ile budynków ostatecznie będzie się dało postawić zależy także od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.
Sprawdź też:
– Jakie obiekty wymagają geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej
Akty prawne:
– Ustawa Prawo Budowlane
Cześć, mam pytanie do punktu pierwszego: jeśli dom letniskowy (BRI) do niecalorocznego zamieszkania miałby mieć więcej niż 35 m2 zabudowy lub poddasze użytkowe musi być pozwolenie na budowę prawda? Czy w takim wypadku dom musi spełniać WT2021 i tematy podłączeniowe do sieci itd? Niestety od kilku dni szukam odpowiedzi i nigdzie jej nie znalazłem
Cześć!
Sprawa wygląda tak: jeżeli BRI miałby mieć więcej niż 35m2 lub poddasze użytkowe to tak, musi mieć pozwolenie na budowę.
Jeżeli natomiast chodzi o sprawy podłączeniowe to mam dobrą wiadomość: nie wszystkie podłączenia do sieci są wymagane.
Odpowiedź jest w Rozporządzeniu ws. warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (niżej cytuję fragmenty dotyczące BRI).
A w temacie spełnienia WT2021 to budynek musi spełniać te warunki w zakresie, o którym mowa w §134 (temperatury w pomieszczeniach) i uwzględniając załącznik nr 2 – wymagania izolacyjności cieplnej.
Mam nadzieję, że rozwiałam wątpliwości 🙂
Pozdrawiam, Basia
§ 26. 1. Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej (…).
2. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska.
5. Spełnienie warunków określonych w ust. 1 i 2 nie jest wymagane w przypadku działek przeznaczonych pod budowę budynków rekreacji indywidualnej oraz budynków inwentarskich i gospodarczych na wsi, jeżeli właściwy organ w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określił takich wymagań.
§ 27. Dopuszcza się wykorzystanie pod zabudowę zagrodową lub rekreacji indywidualnej działki budowlanej, która nie może być zaopatrzona w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z sieci lub własnego ujęcia, pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki.
§ 28. 1. Działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej.
2. W przypadku budynków niskich lub budynków, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych.
§ 46. Budynek mieszkalny, zamieszkania zbiorowego, opieki zdrowotnej, opieki społecznej i socjalnej, oświaty, nauki, zakładu żywienia, produkcji i handlu żywnością, a także inne budynki, jeżeli są wyposażone w wanny, natryski lub umywalki, powinny mieć indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody. Warunek doprowadzenia ciepłej wody do umywalek nie dotyczy budynków w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej.
Bardzo dziękuje szukałem tych odpowiedzi od tygodnia 🙂 czyli czeka mnie projekt indywidualny małego domku z użytkowym poddaszem i dobra izolacja ścian – przy zastosowaniu szkieletu raczej do ogarnięcia 🙂 jedynie ból ze przy 35 metrach zabudowy cała procedura pozwolenia i projekt dochodzi
Cieszę się, że pomogłam! 🙂
Pani Basiu, jeszcze jeden temat, kolejna kłoda pod nogi – wyslalem kilka zapytań ofertowych o projekt na BRI powyżej 35m2. Niestety okazuje się, że nie dla wszystkich jest to takie jasne… kilku projektantów twierdziło, że BRI tylko do 35m a w innym przypadku budynek mieszkalny spełniający WT2021 co już Pani rozwiała i z nimi nie kontynuowałem rozmów czy współpracy. W końcu trafiłem na projektanta, który był gotów zaprojektować BRI po obrysie 46 m2 z poddaszem użytkowym, ale po analizie MPZP stwierdził, że skoro grunt jest UT – to budynek musi byc przystosowany dla uslug turystycznych i nie mogę wybudować BRI tylko budynek usług turystycznych…(dodatkowe odbiory sanitarne ppoz i projektanci sprawdzający) czy tak rzeczywiście jest? dodam, że w całym dokumencie nie pojawiają się informacje o przeznaczeniu budynków
Panie Marcinie, jestem zaskoczona i zasmucona, że niektórzy projektanci nie mają podstawowej wiedzy… Z pewnością można projektować BRI powyżej 35m2 bo sama takie już projektowałam! Co do przeznaczenia terenu UT, to faktycznie myślę, że ten projektant może mieć rację, skoro przeanalizował MPZP. Jestem tylko zaskoczona tym, że mówi Pan, że w całym dokumencie nie ma informacji o przeznaczeniu budynków, bo to powinno wręcz stanowić podstawę planu miejscowego. Faktycznie budynki usługowe mają większe wymagania formalne i projektowe. Kluczem do rozwiązania tej sprawy będzie dokładne wczytanie się w ten plan miejscowy i przeanalizowanie dopuszczalnego przeznaczenia budynków. To powinno być wyjaśnione w dwóch miejscach – pierwsze to taki słowniczek na początku dokumentu, a drugie to fragment dokładnie opisujący tereny UT.
Czy spełnienie warunków technicznych w zakresie izolacyjności termicznej przegród (ścian) będzie wymagane, jeśli budynek będzie służył wyłącznie do zamieszkania w okresie od wiosny do jesieni i nie będzie posiadał ogrzewania?
Uważam że nie ze względu na zapis w załączniku nr 2 do warunków technicznych (opis pod tabelą), że ti (czyli wartości w tabeli) to temperatura pomieszczenia ogrzewanego zgodnie z par. 134 ust. 2 rozporządzenia.
Cześć, mam pytanie do punktu pierwszego: jeśli dom letniskowy (BRI) do niecalorocznego zamieszkania miałby mieć więcej niż 35 m2 zabudowy lub poddasze użytkowe musi być pozwolenie na budowę prawda? Czy w takim wypadku dom musi spełniać
Na działce rolnej tez jest możliwość postawienia domku do 35 m2 ?
To zależy czy mówimy o działce rolnej w sensie klasy gleby czy działce rolnej w sensie przeznaczeniu terenu w planie miejscowym. Jeżeli chodzi o ziemię to jest taka możliwość, aczkolwiek nie na każdej klasie i zazwyczaj wymaga to odrolnienia. Jeżeli natomiast chodzi o przeznaczenie pod rolę w planie miejscowym, to prawdopodobnie nie będzie się dało tam niczego zbudować (chyba, że jest się rolnikiem, ale to także różnie bywa). Także najlepiej zacząć od sprawdzenia czy na działce jest plan miejscowy i jeśli tak, to jakie działka ma przeznaczenie.
Cześć, mam pytanie dotyczące ocieplenia BRI. Wiem, że budynki do wys 8m można ocieplić bez zgłoszenia. Po takim ociepleniu powierzchnia zabudowy ulegnie powiększeniu? W jaki sposób (chodzi mi o formalności) można ocieplic taki budynek, żeby w przyszłości uniknąć problemów?
Cześć! Docieplenie bez zgłoszenia i pozwolenia można robić nawet dla wyższych budynków, bo do 12 m. Jeżeli chodzi o aspekt prawny, to kwestia zwiększenia powierzchni zabudowy przez ocieplenie nie jest wyraźnie wytłumaczona w żadnym przepisie, dlatego trzeba się posiłkować wyrokami sądów.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim rozpatrywał sprawę zwiększenia powierzchni zabudowy altany przez ocieplenie, na terenie ogródków działkowych. I ten sąd wziął pod uwagę przepisz par. 9 Warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest tam zapis, że do mierzenia odległości między budynkami istniejącymi, nie bierzemy pod uwagę grubości warstw izolacji (przy czym nie dotyczy to ścian stawianych w granicy). I sąd uznał, że przepis ten powinno się stosować analogicznie do liczenia powierzchni zabudowy po ociepleniu. Czyli jeżeli docieplenie budynku następuje po jego ostatecznym wybudowaniu (czyli min. kilka miesięcy później), to zwiększona powierzchnia zabudowy nie przekracza dopuszczalnych prawem parametrów.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że w polskim prawie wyrok jednego sądu nie obliguje innych do stosowania identycznej wykładni prawa. Dla świętego spokoju, żeby nie mieć później kłopotów, zapytałabym o tę kwestię jeszcze w urzędzie i nadzorze budowlanym – najlepiej na piśmie, żeby mieć podkładkę.
Można się powołać na wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 6 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Go 246/19.
Dziękuję za odpowiedź, wysłałam również maila z dodatkowymi pytaniami.
Mam pytanie, ponieważ minęło trochę czasu, czy coś rozjaśniło się w przepisach? Planujemy budowę BRI 70m na zgłoszenie, a później ocieplenie. Czy to przejdzie jeśli w przyszłości będziemy chcieli go przekształcić na mieszkalny?
Dzień dobry,
ogólnie jest taka możliwość, żeby BRI przekształcić później na mieszkalny, o ile plan miejscowy lub warunki zabudowy na to pozwolą. Do tego budynek będzie musiał spełnić wszystkie przepisy jak dla mieszkalnego (więc opłaca się go od razu wybudować w standardzie mieszkalnego, tak żeby nie trzeba było później go przebudowywać lub wnioskować o odstępstwo).
Cześć. Mam pytanie. Chce postawić domek do 35 M2 na zgłoszenie. Działka RM na mpzp z możliwością budowy domów jednorodzinnych zabudowy siedliskowej i rekreacji indywidualnej.
I teraz jesli chce by domek był wynajmowany : – wynajem dla turystów w okresie letnim ale i zimowym . Czy wstawienie tam instalacji grzewczej np kominka sprawia że jest to już domek całoroczny a nie rekreacji indywidualnej i potrzeba już pozwolenia?
I co z antresola . Czy w takiej antresoli można postawić łóżka i turyści mogą w niej spać ? Coś czytałem że antresola nie może być wykorzystywana w takim celu że względu na wysokość pomieszczenia. Dziękuję i liczę na odpowiedź.
A dokładniej taki zapis w mpzp 3) adaptację istniejącej zabudowy zagrodowej na potrzeby rekreacji indywidualnej; czy to oznacza że mogę na zgłoszenie postawić domek rekreacji czy w zgłoszeniu wpisać budynek gospodarczy a później go adaptować do budynku rekreacji ?
Cześć,
zaczęłabym od interpretacji mpzp w kwestii tego, czy w ogóle można tam wybudować coś, co będzie można wynajmować. Jeżeli przeznaczenie to domy jednorodzinne, zabudowa siedliskowa i rekreacja indywidualna, to moim zdaniem nie można tam prowadzić działalności polegającej na wynajmie krótkoterminowym i turystyce. Oczywiście wiem, że ludzie mimo wszystko tak robią, ale mówię tu o takiej pełnej zgodności z prawem.
Budynek rekreacji indywidualnej interpretowany jest jako budynek zaspakajający własne potrzeby (+ rodzina, znajomi). Nie ma tu znaczenia w jakiej porze roku się z niego korzysta więc ogrzewanie oczywiście może być.
Budynek pod wynajem w celach turystycznych musiałby być wybudowany na działce o przeznaczeniu w mpzp na usługi turystyczne, budynki zakwaterowania, zabudowa pensjonatowa itp.
Jeszcze inaczej ma się sprawa z tym zapisem 'adaptacja istniejącej zabudowy zagrodowej na potrzeby rekreacji indywidualnej’. Jeżeli zabudowę rekreacyjną dopuszcza się wyłącznie jako adaptację istniejącej zabudowy (a nie jako nowe budownictwo), to nowego budynku stawiać nie wolno. W takiej sytuacji możemy jedynie zmienić sposób użytkowania istniejących budynków na funkcję rekreacyjną. Ewentualnie faktycznie można postawić gospodarczy, a kiedy ten już będzie istniejący, to go adaptować do funkcji rekreacyjnej.
A antresola ma faktycznie minimalne wysokości, które są uzależnione od funkcji, liczby osób itp.
Podsumowując, patrząc na ten wycinek mpzp to nie jestem przekonana czy można tam budować coś na wynajem (trzeba się wczytać w zapisy mpzp), a do tego budynek na wynajem musi spełniać większe wymagania niż rekreacji. Natomiast ogrzewanie zdecydowanie może być.
Dziękuję. Czyli nawet jeśli uda mi się tam wybudować BRI do 35 m zabudowy na zgłoszenie, to kiedy chcemy je wynajmować turystom, musimy uzyskać pozwolenie na budowę tj przekształcić go na mieszkaniowy?? „Ewentualnie faktycznie można postawić gospodarczy, a kiedy ten już będzie istniejący, to go adaptować do funkcji rekreacyjnej.” Na czym polega taka adaptacja? Czy to tylko kolejny papier?
Jeżeli uda się zbudować budynek, to żeby go przekształcić trzeba załatwić kilka formalności, czyli zrobić tzw. zmianę sposobu użytkowania. Do tego nie potrzeba pozwolenia na budowę, to się robi w procedurze zgłoszenia.
Trzeba jednak pamiętać, że nowy sposób użytkowania musi być w dalszym ciągu zgodny z planem miejscowym (czyli z tymi funkcjami, które są w nim wymienione).
Żeby się dało bez problemu przekształcić budynek (np. z gospodarczego na mieszkalny jednorodzinny), to najlepiej od razu budować go zgodnie z wymaganiami dla budynku mieszkalnego. Budynek musi w całości spełniać wymagania dla nowego przeznaczenia (czyli np. wysokości pomieszczeń w budynku mieszkalnym).
Witam, mam pytanie. Posiadam działkę z dostępem do jeziora, która nie ma MPZP ale leży w Obszarze Chronionego Krajobrazu i jest zapis:
7) lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.
czy sprawa jest już przegrana nie można postawić BRI? Po jednej stronie mam 3 sasiadów i kązdy ma domek lub wiatę po przeciwnej stronie (gdzie nie ma 100m) tak samo… Wszystkie działki przy jeziorze są podzielone.
?!
Co robić?
pozdrawiam
Dzień dobry,
jeśli jest zaraz to nie da się go ominąć. Podejrzewam, że sąsiedzi postawili swoje domki nielegalnie, albo ewentualnie są rolnikami i podlegają pod ten zapis o możliwości lokalizowania obiektów związanych z gospodarką rolną. Pod definicję obiektu budowlanego podchodzą nawet piaskownice czy śmietniki (jako obiekt małej architektury), więc w zasadzie praktycznie nic nie da się tam postawić.
Uważam, że najlepiej w takiej sytuacji pójść do starostwa i jeszcze dopytać o szansę na postawienie tam czegoś, choć uważam, że realne szanse są niewielkie.
Pani Basiu,
W nawiązaniu do Pani zdania poniżej mam pytanie.
„Budynek pod wynajem w celach turystycznych musiałby być wybudowany na działce o przeznaczeniu w mpzp na usługi turystyczne, budynki zakwaterowania, zabudowa pensjonatowa itp.”
Czy jeśli mpzp na działce dopuszcza obiekty i urządzenia usług komercyjnych jako jedno z przeznaczeń podstawowych to czy Pani zdaniem to zawiera budynki usługi turystyczne (czyli de facto budynki zamieszkania zbiorowego)? Czy w swoim doświadczeniu spotkała się Pani z jakąś interpretacją takiej kwestii?
Napisała Pani również:
„Budynek rekreacji indywidualnej interpretowany jest jako budynek zaspakajający własne potrzeby (+ rodzina, znajomi).”
Nie mogłem nigdzie znaleźć w prawie budowlanym, rozporządzenia treści, że rekreacja indywidualna dotyczy właściciela działki lub budynku. Czy kieruje się pani faktyczną interpretacją sądów lub urzędów?
Dziękuję i pozdrawiam!
Dzień dobry!
Moim zdaniem w usługach komercyjnych zawierają się usługi turystyczne, ale trzeba też sprawdzić do jest napisane w słowniczku na początku planu miejscowego: tam czasem jest definicja (choć nie zawsze).
Co do drugiego to faktycznie w przepisach nie jest to nigdzie wytłumaczone, i kieruję się tutaj doświadczeniem. Wielokrotnie rozmawiałam na ten temat z urzędnikami nadzorów budowlanych i drugiej instancji urzędów wojewódzkich. To jest generalnie bardzo dyskusyjny temat, także w kwestii tego jaką strefę pożarową przyporządkować takiemu rodzajowi budynków. Z pewnością przepisy w tym aspekcie nie są dobrze i jasno napisane. Moi inwestorzy rozeznając sprawę późniejszego ubezpieczenia takiego budynku otrzymywali informację, że ubezpieczalnie mają zastrzeżenia w kwestii ubezpieczenia takich domków pod wynajem, bowiem są one niemal wyjęte spod przepisów pożarowych (na podstawie par. 213 Warunków technicznych). W nadzorach budowlanych, z którymi się kontaktowałam, urzędnicy również byli zdania, że pod wynajem teren musi mieć przeznaczenie pod usługi turystyczne. Jednocześnie zdaję sobie sprawę, że pewnie większość takich domków, które można w Polsce wynająć są stawiane na zgłoszenie jako BRI, są wynajmowane, i pewnie dopóki nie wydarzy się jakiś pożar to nikt się tym interesować nie będzie.
Osobiście jestem zdania, że skoro przepisy są tak niejasne, to lepiej na początku zainwestować trochę więcej w projekt i uzgodnienia, ale mieć później spokojną głowę gdyby się coś wydarzyło.
Dzień dobry. Mam działkę nad morzem o powierzchni 358m². Jest MPZP i moja działka ma status działki BRI. Jest zapis o min powierzchni działki 250m². Dowiedziałem się od sąsiadów że tutejsze starostwo odrzuca wnioski ludzi o budowę budynku na zgłoszenie do 35m2 gdyż twierdzą, że bri na zgłoszenie tylko wtedy jest możliwe jeśli działka miałaby 500m². Czy słusznie? Proszę o pomoc i ewentualnie przepisy na które mogę się powołać.
Dzień dobry! Faktycznie przepis o BRI na zgłoszenie do 35m2 mówi dosłownie, że 'liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki’. Ja jestem zwolenniczką liberalnego podejścia do tego przepisu i uważam, że należy go interpretować w ten sposób, że jeśli działka ma mniej niż 500m2 to powinna być możliwość postawienia jednego takiego obiektu (bo dosłownie nie jest napisane, że 500m2 to minimum, tylko że nie można postawić więcej niż jednego). Niemniej jednak faktycznie często spotykam się z bardziej konserwatywną interpretacją urzędów, które nie odrzucają zgłoszenia, jeśli działka ma mniej niż 500m2.
Moim zdaniem szansą jest druga instancja. W urzędach wojewódzkich często mają bardziej liberalne podejście. W przypadku odmowy w starostwie proponowałabym odwołanie się od decyzji. To nic nie kosztuje (poza straconym czasem oczywiście), a uważam, że szanse są.
Dzień dobry, zastanawiam się nad kupnem działki o pow. 0,26ha, na której chciałabym postawić BRI powyżej 35m2. MPZP z 1997 roku mówi jednak, że działka ma przeznaczenie pensjonatowe. Obok tej działki są inne mniejsze już z przeznaczeniem rekreacyjnym. Czy są sposoby na wybudowanie BRI na działce pensjonatowej?
A czy w MPZP są jakieś bardziej dokładne zapisy? Jakaś zabudowa dopuszczalna (poza pensjonatami)?
Cytat z uchwały : Teren projektowanej zabudowy pensjonatowej. Wymogi architektoniczne i uzbrojenie terenu jak dla zespołu hotelowego. W programie pensjonatów winna być realizowana część mieszkalna, zaplecze gastronomiczne, zapewniające całodzienne wyżywienie, część rekreacyjna oraz parking.
Przy takich zapisach niestety nie da się wybudować BRI. Jeśli MPZP jest z 1997 roku można zapytać w gminie czy planują zmiany. Wtedy można wnioskować o dopisanie dodatkowej funkcji zabudowy rekreacyjnej do nowej uchwały, i myślę, że jest na to nawet spora szansa, bo funkcja jest podobna. Proponuję sprawdzić czy na początku MPZP jest definicja zabudowy pensjonatowej i wytyczne, jakie musi spełniać. Myślę, że jest szansa na wybudowanie niewielkiego budynku, tyle, że zamiast rekreacji będzie się nazywać pensjonatem. Będzie musiał spełniać trochę dodatkowych wymagań, i trzeba będzie go uzgadniać (czyli projekt będzie droższy). Pytanie – czy zapleczem gastronomicznym może być własna kuchnia w domku (a nie duża kuchnia z wydawaniem posiłków) – jeśli tak, to być może uda się wybudować niewielki domek z kuchnią i powiedzieć, że to pod wynajem. Wszystko tutaj zależy od tego jak urząd interpretuje 'zabudowę pensjonatową’.
Bardzo dziękuję i na pewno jutro zadzwonię do gminy. Mam nadzieję, że da się coś tam wybudować bo miejsce jest piękne. A czy Pani również projektuje takie „ala” pensjonaty?
Trzymam kciuki! 🙂
Tak, projektuję także pensjonaty, także zapraszam 🙂
Dzień dobry,
mam pytanie:
czy taras, który nie jest związany trwale z gruntem, a jego zadaszenie to przedłużenie dachu wlicza się do powierzchni użytkowej budynku rekreacji indywidualnej ?
dziękuję za odpowiedź
Dzień dobry,
nie, nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Do powierzchni zabudowy także nie powinien się wliczać.
Witam,
czy jesli chce zglosic domek letniskowy,BRI to moze on byc murowany? Czy muszę to uwzględnić w skłądanych dokumentach? Gdzieś spotkałąm się ze stwierdzeniem, że nie może być trwale związany z gruntem.
Dzień dobry, jak najbardziej taki domek może być murowany. Generalnie w swojej definicji każdy budynek jest trwale związany z gruntem. Nie jest istotne z jakich materiałów jest wykonany (chyba, że przepisy lokalne lub przeciwpożarowe coś narzucają). To z czego będzie wybudowany domek, wpisuje się w taki króciutki opis, który załącza się do zgłoszenia.
Cześć
Planuję na swojej działce postawić domek letniskowy do 35m2. Problemem jest że mzmp przewiduje jedynie budowę domkòw jednorodzinnych mieszkaniowych, budynków gospodarczych a także garaże. Czy mogę taki domek zgłosić legalnie jako gospodarczy i spokojnie użytkować? Jak to najlepiej rozwiązać żeby nie narazić się na problemy. Nie chce wchodzić w żadne pozwolnia, kierowników budowy itd. Chcę postawić mały użytkowy domek żeby móc latem korzystać z działki
Z góry dzięki za odpowiedź.
Cześć! Generalnie nie ma tutaj jednej dobrej odpowiedzi. Żeby nie mieć kłopotów i legalnie móc tam pomieszkiwać trzeba postawić dom jednorodzinny. Opcją jest postawienie budynku gospodarczego na zgłoszenie, ale znam przypadki, kiedy nadzór budowlany wydawał nakaz rozbiórki po tym, jak się okazywało, że właściciel traktował go jak budynek rekreacji indywidualnej. Także trzeba wybrać jedną z tych opcji – większe koszty i jednorodzinny, lub mniejsze koszty i budynek gospodarczy, ale z ryzykiem, że może przyjść kontrola z mandatem i nakazem rozbiórki za użytkowanie niezgodnie z przeznaczeniem.
A jak powinny być opisane pomieszczenia, aby przeszło legalnie. Czy może być tam naprzyklad kuchnia, łazienka, pomieszczenie gospodarcze? Czy musi być też uwzględnione na planie gdzie będzie studnia doprowadzająca wode i odpływ wody? Trzeba to również zgłaszać?
Jeśli mówimy o budynku rekreacji to może być kuchnia, łazienka, sypialnia itp. Jeśli natomiast mówimy o budynku gospodarczym to zgodnie z definicją z Prawa budowlanego jest to budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego (…). Także z definicji taki budynek może istnieć, jeżeli towarzyszy budynkowi mieszkalnemu (zawsze można powiedzieć, że mieszkalny powstanie w kolejnym etapie, a teraz trzeba mieć gdzie trzymać łopatę).
Teoretycznie więc nie ma powodu, dla którego w gospodarczym miałaby być kuchnia (skoro w teorii obok stoi budynek mieszkalny z kuchnią). Nigdy się nie spotkałam, żeby ktoś wydzielał toaletę w budynku gospodarczym, ale z drugiej strony mogę sobie wyobrazić, że jak się choruje na schorzenia układu moczowego to do toalety musi być blisko – więc jest to argument za wydzieleniem takiej.
Jeżeli doprowadzamy wodę to trzeba zaznaczyć skąd, i wtedy kanalizację sanitarną również. W przypadku lokalizowania studni z wodą przeznaczoną do spożycia trzeba ją zlokalizować zgodnie z par. 31 Warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Dzień dobry,
Bardzo ciekawa publikacja,mam w zwiazku z nią pytanie,posiadam działkę budowlaną o pow. 540m2, z planem MPZP,przeznaczenie MU.I teraz pytanie,czy na tej działce moge postawic jeden BRI do 35m2 na zgłoszenie i oprocz tego dwa budynki gospodarcze do 35 m2 na zgłoszenie?
Pozdrawiam
Dzień dobry! Nie znam oczywiście dokładnych zapisów tego MPZP, natomiast przeznaczenie MU raczej nie pozwala na wybudowanie BRI, ponieważ nie jest to ani budynek mieszkalny, ani usługowy. Trzeba się oczywiście dokładnie wczytać w MPZP, bo być może w przeznaczeniach dopuszczalnych jest wpisany budynek rekreacji indywidualnej. Ale pomijając to, to tak, powinno się dać wybudować taki komplet budynków, czyli na każde 500m2 można wybudować zarówno 2 budynki gospodarcze, 2 oranżerie i jeden BRI.
Mam pytanie odnośnie działki MRJ czyli zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem budowy jednorodzinnej. Jak pytałem w Urzędzie to odrazu powiedzieli że BRI nie przejdzie a tak myśle co jak bym chciał wybudować Budynek gospodarczy na takiej działce i poźniej go przekształcić na mieszkalny?czy nie będą robili problemów….
Faktycznie nie można postawić BRI na działce o takiej funkcji. Można wybudować budynek gospodarczy jeśli dopuszcza to MPZP i go potem przekształcić, natomiast z definicji budynki gospodarcze występują jako towarzyszące zabudowie jednorodzinnej i często urzędy wymagają aby w pierwszej kolejności stał mieszkalny, a dopiero potem gospodarczy. Ale jeśli w tym urzędzie nie mają takich wymagań to faktycznie raczej powinno dać się tak zrobić.
A jeżeli chodzi o budowę na pozwolenie to działka musi być uzbrojona jak składa dokumenty na pozwolenie? Czy spotkała się Pani z odmową np z gospodarczego na mieszkalny? czy u Pani można wykonać taki projekt małego domu na pozwolenie np około 60m2
Jeśli chodzi o pozwolenie to działka nie musi być wcześniej uzbrojona, ale trzeba mieć zapewnione warunki na dostarczenie mediów od dostawców. Jak coś przekształcamy to nowe przeznaczenie budynku musi być zgodne z MPZP więc w tym przypadku raczej nie powinno być problemu, bo funkcja mieszkalna jest tak dozwolona. Tak wykonuję projekty budowlane, także domów 🙂
Dzień dobry. A ja mam napisane „zabudowa pensjonatowa”. I tutaj pytanie czy domki całoroczne można zaliczyć do zabudowy pensjonatowej? Nie mogę znaleźć jednoznacznej odpowiedzi co to oznacza.
Dzień dobry, a czy na na samym początku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w słowniczku) jest coś napisane o tej zabudowie pensjonatowej? Jest tam jakaś definicja?
Pani Basiu,
może będzie Pani w stanie pomóc.
Budynek starej szkoły znajduje się na działce, która w MPZP jest opisana jako MP/UT – zabudowa pensjonatowa i usługi turystyczne. Budynek nie jest od lat zamieszkany/użytkowany. Czy jeśli kupię tę nieruchomość, to czy będę miał prawo użytkować ją wyłącznie w celach mieszkaniowych? Serdecznie pozdrawiam.
Przyznam, że nie jest to proste zagadnienie. Szkoda, że budynku od dawna nikt nie użytkuje. Gdyby był zamieszkały, to prawdopodobnie (do sprawdzenia) w MPZP jest zapis, że do czasu zmiany sposobu użytkowania budynki można użytkować w dotychczasowy sposób – wtedy pomimo innego przeznaczenia zamieszkiwanie go byłoby legalne.
W innym wypadku jako rozwiązanie widzę dostosowanie tego budynku do funkcji pensjonatowej. Oczywiście będzie to droższe, bo taka zabudowa ma wyższe wymagania np. przeciwpożarowe, ale wtedy można wydzielić tam mieszkanie dla właściciela i drugi lokal na wynajem dla turystów. Z pewnością wiąże się to również z wyższymi podatkami, ale pozwoli na zamieszkanie tam.
serdecznie dziękuję!
Pani Basiu, sprawa jest nawet bardziej zagmatwana. Okazuje się, że w ewidencji gruntów budynek szkoły jest ujawniony jako „g2”. z kolei obecny właściciel otrzymuje decyzje ws wymiaru podatku od nieruchomości za budynek mieszkalny. Czy dobrze rozumiem, że nadrzędną informacją jest tutaj ewidencja i co za tym idzie:
1.Formalnie budynek nie jest budynkiem mieszkalnym i bez zmiany kwalifikacji nie powinien być tak użytkowany.
2.Zmiana na mieszkalny jest b mało prawdopodobna skoro w MPZP widnieje zabudowa pensjonatowa.
3.Podatek jest naliczany nieprawidłowo i należy się liczyć z korektą w każdej chwili.
Faktycznie dość zagmatwana sprawa.
Nie mam pojęcia dlaczego podatki są nieprawidłowo naliczane, skoro urząd prowadzi ewidencję budynków. W pierwszej kolejności poszłabym do urzędu porozmawiać o tym czy da się to wyprostować w dokumentach. Jeśli urząd stwierdzi, że budynek jest aktualnie mieszkalny, zgodnie z tym co twierdzi właściciel, to prawdopodobnie MPZP pozwala go użytkować w dotychczasowej formie mimo niezgodności z aktualnym planem. Natomiast jeśli sposób uzytkowania będzie inny to nie będzie się dało zrobić z niego mieszkalnego, przez niezgodność z planem. Także pierwsze kroki skierowałabym do urzędu.
tak zrobię, dziękuję bardzo!
Dzień dobry. Działka rolna, klasa V. W. Studium do planu określono przeznaczenie jako obszar zagospodarowania turystyczno-rekreacyjnego z wyłączeniem zabudowy letniskowej indywidualnej. Czy na takiej działce można postawić domek z przeznaczeniem na wynajem? Nie byłaby to wówczas funkcja indywidualna. A może domek całoroczny bez meldunku? Czy pozostaje nam wóz Drzymały?
A czy na tym terenie jest wyłącznie studium czy jest także zrobiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Tylko studium. Działka jest dodatkowo na obszarze natura 2000
W przypadku braku planu miejscowego należy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja jest wydawana po przeanalizowaniu terenów sąsiednich – analizuje się jakie budynki znajdują się niedaleko (funkcja i wygląd) i na tej podstawie pozwala się na budowę podobnych obiektów. Także w tym przypadku studium bez MPZP nie przesądza o tym co będzie tam można wybudować. Uogólniając, będzie tam można wybudować budynki podobne do tych, które stoją w sąsiedztwie. Ale w pierwszej kolejności należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy.
Dodam jeszcze, że wnioskując o wydanie warunków zabudowy można napisać co się chce, najwyżej urząd odrzuci wniosek albo wyda warunki jakie są w danym terenie wydawane.
Tak, zgadza się.
Dzień dobry,
zastanawia mnie następująca kwestia. Czy w przypadku braku mpzp i studium, w miejscu w którym w sąsiedztwie znajduje się zabudowa zagrodowa oraz budynek rekreacji indywidualnej do 35m2 (na zgłoszenie) jest szansa na otrzymanie WZ dla zabudowy rekreacyjnej (powyżej 35m2)?
Dzień dobry,
uważam, że jest szansa. Przy wydawaniu warunków zabudowy bierze się pod uwagę uśrednioną wielkość. Nawet gdyby wzięto pod uwagę wyłącznie ten jeden budynek do 35m2 to zawsze daje się kilkuprocentowy margines (budynek może być kilka procent mniejszy lub większy od tego co wyjdzie z analizy).
Dziękuję za odpowiedź. Z tego wynika, że szanse na WZ na dom rekreacyjny o powierzchni np. 70m2 raczej są w takiej sytuacji małe?
Uważam, że szanse zależą od tego jak duże są pozostałe budynki w zabudowie zagrodowej. Osoba sporządzająca taką analizę bierze pod uwagę obszar w odległości trzykrotności szerokości frontu działki, na której chcemy budować (lecz nie mniej niż 50m) i w tym obszarze analizuje budynki. Jeżeli mają one powierzchnię zabudowy np. pomiędzy 35m2 a 125m2 to średnią powierzchnia wyjdzie ok. 80m2. Także uważam, że szanse jak najbardziej są, można samodzielnie spróbować przeanalizować jak duże są obiekty sąsiadujące, to da informacje czego można się tak mniej więcej spodziewać.
Dzień dobry, mam taki dylemat: czy na działce o przeznaczeniu w mpzp OW (obiekty rekreacyjno-wypoczynkowe) mogę postawić obiekt kontenerowy z przeznaczeniem na własne biuro?
Mpzp dopuszcza lokalizację usług komercyjnych – w słowniczku zdefiniowanych następująco: „należy przez to rozumieć funkcje terenów i obiektów w dziedzinach oświaty, kultury, zdrowia i opieki społecznej, sportu i rekreacji, rzemiosła, instytucji gospodarczych, środków masowej komunikacji i łączności oraz w innych dziedzinach o charakterze usług w tym stacji paliw, obsługi pojazdów mechanicznych”. Jak należy zinterpretować „inne dziedziny o charakterze usług”? Jeżeli moja działalność jest związana z jakimikolwiek nieuciążliwymi usługami, to mogę to biuro tam postawić?
Dzień dobry,
na pierwszy rzut oka wydaje mi się, że takie biuro jak najbardziej zalicza się do 'innych dziedzin o charakterze usług’. Nasuwa się pytanie jako procent terenów zabudowanych może stanowić przeznaczenie dopuszczalne (jako uzupełniające). Czy takie przeznaczenie może istnieć samodzielnie na działce, czy może stanowić np. max 30% powierzchni użytkowej – to powinno rownież być opisane w MPZP. Dla pewności można skierować do urzędu pismo z prośbą o interpretację zapisów planu miejscowego.
takich zapisów precyzujących niestety nie ma, rzeczywiście pismo będzie jakimś rozwiązaniem, bardzo dziękuję za pomoc:)
Witam, czy prawdą jest, ze jeśli działka ma mniej niż 500m2, wówczas nie można postawić domku na zgłoszenie? Taką informację otrzymałam ze starostwa.
Dzień dobry, to jest sprawa dość dyskusyjna. Przepisy są w tej kwestii niejasne i interpretacje są różne w różnych starostwach. Ja się najczęściej spotykałam z podejściem, w którym można wybudować domek na zgłoszenie na działce mniejszej niż 500m2 ale niestety tutaj nie ma jednej interpretacji.
Dzień dobry, mam pytanie, czy na działce oznaczonej jako MM można postawić BRI lub domek letniskowy do 35m2 zabudowy? Dodam że z mpzp nie ma zapisu pozwalającego. Na tej działce stoi już budynek mieszkalny oraz gospodarcze. Dodam że Ta część działki oznaczona jest również jako BRZVI(nie wiem co to oznacza). Budynek stawiałaby osoba kwalifikowana jako rolnik. Druga część działki oznaczona jest jako ZL, czy na tej części (rolnik) mógłby postawić taki domek? Oraz jaką wysokość może mieć taki domek? W mpzp nie ma wyszczególnionego takiego zapisu. 🙂
Dzień dobry, na podstawie tych podanych informacji uważam, że nie można tam postawić budynku rekreacji indywidualnej. Na terenach MM (zabudowa mieszkalna mieszana) można wybudować jedynie budynki mieszkalne (a BRI jest budynkiem rekreacji czyli letniskowym). W mpzp musi być dosłownie wpisane dopuszczenie zabudowy letniskowej. Druga część działki to ZL czyli tereny lasów – tam prawdopodobnie nie wolno budować czegokolwiek. Rolnik może wybudować zabudowę zagrodową, o ile plan miejscowy to dopuszcza na danym terenie. Jeśli wysokość nie jest podana w planie miejscowym to nie ma ograniczeń (ale proszę sprawdzić jeszcze raz, bo powinna być wpisana wysokość w metrach lub w liczbie kondygnacji).
Cześć Basia,
Jak większość osób zadam pytanie, które mnie nurtuje 😉 Czy na działce, do której wydany jest MPZP z zapisem: „turystyczne z wykluczeniem lokalizacji kempingów, pól biwakowych, sezonowej turystycznej bazy noclegowej i obiektów rekreacji indywidualnej oraz obiektów wczasowych w formie zespołów budynków letniskowych,” można postawić BRI w trybie zgłoszenia z art. 29.1.16 ? Działka ma prawie 4 tyś. m2. Czy jeśli odpowiedź na pierwsze pytanie brzmi tak to rozumiem, że można postawić 7 takich BRI. Dlaczego pytam, gdyż dostałem od dwóch architektów niezależnych odpowiedź, że się da. Chciałbym się upewnić. Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam.
PS
Fajny wpis, jak widać bardzo pomocny 😉
Cześć! Wydaje mi się, że w tym zapisie dużą role odgrywa interpunkcja – ja to czytam w ten sposób: „turystyczne z wykluczeniem (…) obiektów rekreacji indywidualnej”. Jeśli faktycznie tak jest to BRI postawić tam nie można. Tak samo czytam zapis o zespole budynków czyli „turystyczne z wykluczeniem (…) obiektów wczasowych w formie zespołów budynków letniskowych”. To by oznaczało, że i zespołu takich budynków nie można postawić. Ja to interpretuję w ten sposób, że indywidualne budynki rekreacji, zarówno pojedynczy jak i w zespole, nie są zgodne z MPZP. Szczerze mówiąc po prostu zapytałabym w starostwie jak to interpretują bo w końcu to oni będą decydować. Ale na pierwszy rzut oka wydaje się, że nie da się tam zrealizować takiej zabudowy.
PS. Dzięki za tak miłe słowa 🙂
Cześć,
mam grunt przeznaczony w MPZP pod UT – zabudowa usługowa dla obsługi ruchu turystycznego (usługi hotelarskie, gastronomii i inne usługi świadczone turystom.
… i pomysł, żeby postawić tam dom na własne potrzeby.
Nie mogę nigdzie w ustawach doszukać się informacji jakie konkretnie parametry muszą być spełnione aby wypełnić zapisy MPZP, że budynek jest przeznaczony do ruchu turystycznego. Mogę przecież budować go z zamiarem wynajmowania w całości…
Druga sprawa – gdzie mogę zasięgnąć informacji, jakie warunki trzeba spełniać już po oddaniu budynku do użytkowania, jak „dokumentować” te usługi turystyczne i jakie konsekwencje grożą, jeśli okaże się, że korzystam z tego budynku sam, a nie turyści.
Dziękuję
Jacek
Cześć! Aby wypełnić zapisy MPZP trzeba faktycznie zbudować budynek pod usługi turystyczne. Taki budynek jest budynkiem usługowym, a nie mieszkalnym, co oznacza, że sam projekt będzie pewnie droższy (bo trzeba spełnić bardziej rygorystyczne przepisy i mieć uzgodnienia). Do tego podatki również będą wyższe za budynek usługowy, niż za mieszkalny.
Co do kwestii udowodnienia czy jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem: takie sprawdzenie leży w kompetencjach nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 71a Prawa Budowlanego, w przypadku stwierdzenia niezgodności użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem nadzór wstrzymuje użytkowanie budynku, nakłada obowiązek dostarczenia odpowiednich dokumentów oraz nakłada karę. Moim zdaniem jeżeli przez kilka lat nie zostaną wykazane przychody z prowadzenia usługi turystycznej to może to być podstawą do wszczęcia takiego postępowania.
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź 🙂
Hey
Czy na działce, o powierzchni 614m2 jest możliwość postawienia, na zgłoszenie 2x domków? Np. 2x domki letniskowe lub Domek letniskowy i domek gospodarczy, każdy nie przekraczający 35m2 ?
Pozdrawiam
Krzysztof
Cześć, to jest dyskusyjna sprawa, ale w przypadku domków letniskowych urzędy zazwyczaj stoją na stanowisku, że można postawić jeden BRI na każde pełne 500m2, czyli musisz mieć 1000m2 żeby postawić dwa.
Natomiast gospodarcze można postawić dwa, bo Prawo Budowlane pozwala na na budowę dwóch takich obiektów na każde 500m2 działki.
Dziękuję ze odp. I pozdrawiam
Dzień dobry,
Jestem na etapie projektu domków letniskowych i architekt mówi mi o takich różnych prawach dla terenów UT, np. ze schody muszą się kończyć 120 cm od ściany itp. Skąd są te przepisy. Pytam, ponieważ wybraliśmy gotowe domki letniskowe i wszystko jest w nich nie ta, do zmiany…za daleko od okna, za blisko od ściany itp.
Chciałabym zobaczyć te wskazania. Czy wie Pani gdzie je znależć?
Dzień dobry, to jest trochę za mało informacji żeby móc się wypowiedzieć, ale wydaje mi się, że chodzi o to, że wybrała Pani projekty budynków rekreacji indywidualnej, których dotyczą bardzo łagodne przepisy. Jeżeli planuje je Pani wynajmować lub plan miejscowy na terenie UT nakazuje budowę budynków usług turystycznych (a nie budynków rekreacji indywidualnej) to faktycznie budynki usług mają sporo większe wymagania jeżeli chodzi o przepisy (np. inna szerokość schodów). Wydaje mi się, że chyba o to chodzi. Te przepisy znajdzie Pani w Rozporządzeniu ws. warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Cześć!
Fajny rzetelny materiał. Brakuje mi tylko odniesienia się do jednej sytuacji nad którą właśnie się zastanawiam..
Jest to pytanie podobne do zagadnienia nr 5 „Budynek na zgłoszenie można stawiać gdzie popadnie i może wyglądać obojętnie jak”.Z twojej odpowiedzi Basiu wynik, że należy spełnić warunki określone w PZP lub w decyzji WZiZT.
W tym wyjaśnieniu zabrakło jednak odpowiedzi co w sytuacji gdy chcemy zbudować domek rekreacyjny do 35m2 na zgłoszenie, na obszarze nie objętym PZP i bez występowania o WZiZT.
Zdaję sobie sprawę że przepisy odrębne należy spełnić (takie jak np. odległość od działki sąsiada czy odległość od drogi) ale poza tym skoro nie obowiązują nas ani wymagania PZP ani wymagania WZiZT to teoretycznie wynika, że mamy prawo zbudować ten mały domek bez wymagań wobec takich parametrów jak kształt dachu czy usytuowanie wobec linii zabudowy.
Dla mnie jest to sytuacja dość dziwna / i wygląda mi to na lukę w prawie / ponieważ w mojej ocenie tak skonstruowane przepisy pozwalają w tych okolicznościach na wykonanie zabudowy w sposób odbiegający od zasady zachowania ładu przestrzennego. Co ma zrobić w takiej sytuacji Starostwo na przykład… otrzymując zgłoszenie budowy domku 35m2 na terenie gdzie nie obowiązuje PZT a wnioskujący zaznaczył, że chce pobudować domek 35m2 z dachem płaskim w odległości 6 m od granicy frontowej działki / a w sąsiedztwie znajdują się same domy jednorodzinne z dachami dwuspadowymi i usytuowane wg wspólnej obowiązującej linii zabudowy 10 metrów od granicy frontowej działki (bo sąsiedzi takie otrzymali WZiZT)? Czy Starostwo ma prawo wyrazić sprzeciw takiej budowie ?? Pozdrawiam.
Cześć! Zgadza się, to jest luka w prawie i prowadzi do chaosu przestrzennego. Generalnie te przepisy są tak niejasne, dlatego że w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym najpierw jest zapis, że zmiana zagospodarowania (gdzie nie ma MPZP) polegająca na budowie obiektu budowlanego (…) wymaga uzyskania warunków zabudowy – z tego by wynikało, że domek do 35m2 wymaga tego. Ale później jest napisane, które inwestycje (poza tymi na pozwolenie na budowę) muszą mieć warunki zabudowy i są tam wymienione np. dom jednorodzinny na zgłoszenie, ten nowy przepis o domach do 70m2 oraz BRI pow. 35m2 do 70m2 (czyli także nowy przepis Polskiego Ładu). No i już z tego drugiego wynika, że BRI do 35m2 nie wymaga warunków zabudowy.
Także podsumowując – tak, niestety da się postawić taki domek, który wyglądem zupełnie nie pasuje do otoczenia 🙁
Nie uzyskałem warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego i zastanawiam się czy będę musiał uzyskać warunki zabudowy dla BRI do 70m2?
Przepisy są w tej kwestii niestety dość kiepsko sformułowane i różne urzędy miewają różne interpretacje. Ja jestem zdania, że warunki zabudowy są dla takiej inwestycji konieczne, ale są w Polsce urzędy, które mają odmienną interpretację, nie potrafię więc niestety z całą pewnością odpowiedzieć na to pytanie.
Cześć, bardzo przydatny i interesujący wpis. Mam pytanie, na ktore dostaję w urzędzie gminy i starostwie rozbieżne informacje. Pytanie dotyczy działki, która zgodnie z mpzp mieści się na terenie zabudowy letniskowej. Oprócz wzmianki w słowniczku (zabudowa letniskowa lub budynki letniskowe – rozumie sie przez to budynki rekreacji indywidualnej do okresowego wypoczynku), nie jest nigdzie wykluczone lub dopuszczone inne przeznaczenie tej działki. Chciałabym na niej wybudowac domki na wynajem, z pełnym projektem i pozwoleniem na budowę. Gmina mówi, że jak najbardziej jest to możliwe (oczywiści z przestrzeganiem wszelkich obostrzeń wynikających z planu zagospodarowania o parametrach i wskaźnikach zabudowy oraz intensywności zabudowy). W starostwie jednak dostałam odpowiedź, że nie wyrażą zgody na wybudowanie takich domków, bo w planie nie jest napisane wprost, że na tym terenie jest dopuszczona działalność gospodarcza/usługowa. Kto ma rację? Ewentualnie co zrobić, aby przekonać starostwo do wydania pozwolenia?
Oj tu się zgodzę, że sprawa nie jest prosta. Generalnie przyjęło się, że zabudowa rekreacji indywidualnej faktycznie może być wyłącznie na własne potrzeby. Natomiast budynki letniskowe (jako sformułowanie) występują w przepisach budowlanych w zasadzie wyłącznie w Prawie budowlanym i to tylko raz, na końcu, w kategoriach budynków. No i nie jest do końca jasne czy można je wynajmować legalnie czy nie. Faktycznie tereny, na których stawia się domki na wynajem powinny być oznaczone jako tereny usług turystycznych. Można oczywiście próbować uzyskać pozwolenie, i jeśli starostwo odmówi to próbować się odwołać do wojewody. Ale niestety jest to ryzyko, że się poniesie koszty, a efektu nie będzie.
Witam . Kasiu jak sprawę załatwiłaś ? U nas podobna sytuacja . Gmina nie widzi problemu aby oddać do użytku budynek rekreacji indywidualnej , założyć działalność i wynajmować turystom . Starostwo lecz twierdzi że trzeba dokonać zmian na budynek usługowy .
Dzień dobry, mam pytanie dotyczące przekwalifikowania istniejących budynków rekreacji indywidualnej (35m2 zabudowy) na BRI 70m2 (z użytkowym piętrem) lub budynek mieszkalny. Jak to wygląda według nowych przepisów? Teoretycznie i BRI i BM wymagają tylko zgłoszenia więc procedura powinna być formalnością. Dodam że budynek BRI spełnia wszystkie wymogi Budynku mieszkalnego.
Do zmiany sposobu użytkowania potrzebne jest dokonanie zgłoszenia. Skoro budynek spełnia wszystkie wymogi budynku mieszkalnego to nie będzie potrzeby robienia przebudowy (ona byłaby na pozwolenie). Do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania trzeba dołączyć przynajmniej opis i rysunek określający położenie budynku na działce, opis techniczny, w którym będzie opisany budynek, jego konstrukcja, zestawienie powierzchni itp. oraz do tego ekspertyza osoby z uprawnieniami. Do tego trzeba pamiętać, że nowa funkcja musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu to należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Dzień dobry, Pani Barbaro. Czy jeśli MPZP dopuszcza zabudowę jednorodzinną to znaczy, że mogę postawić tam również BRI do 35m²? Pozdrawiam
Dzień dobry! Nie, w przypadku gdy MPZP dopuszcza jedynie zabudowę jednorodzinną to nie można tam postawić BRI. Żeby można było wybudować BRI to w planie musiałby być zapis o dopuszczeniu zabudowy rekreacyjnej lub letniskowej. Pozdrawiam!
Witam serdecznie, mam pytanie. Chcemy kupić działkę o powierzchni 1300m2 i postawić na niej dom całoroczny oraz domki letniskowe na wynajem. W MPZP dla tego terenu jest funkcja : zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz letniska indywidualne. Czy w takim miejscu będziemy mogli prowadzić usługę wynajmu domków?
Dzień dobry,
sprawa nie jest jednoznaczna. Moim zdaniem nie można przy takim zapisie prowadzić działalności. Żeby się tak dało zrobić to MPZP powinien tam przewidywać usługi turystyczne. Jednak niestety każdy urząd interpretuje to po swojemu, ale znam przypadki gdzie zapis o zabudowie letniskowej nie pozwalał na wynajem.
Czesc
Mam pytanie czy da się zbudowaćna BRI bliźniaka ( dzialka 760m2, blizniak będzie miał max po obrysie 80mkw, wysokość pomieszczeń ponad 2.5m ) i czy później mozna założyć na każdą połowę księgi lokalowe tu dwie i odpowiednio każdy z 2 właściciel udział w gruncie ? Czy pierw przekształcenie na budynek mieszkalny i dopiero księgi lokalowe i udziały w gruncie.
Czy da się podzielić taką działkę na dwie ?
Pozdrawiam
Zacznę odpowiadać od końca: czy da się podzielić taką działkę na dwie – to zależy od zapisów w planie miejscowym. Tam są podane minimalne parametry jakie powinny mieć działki, żeby dało się je podzielić (np. minimalna powierzchnia i szerokość frontu działki). Co do budowy BRI jako bliźniaka to uważam, że powinno się dać wybudować, choć sama takiego nie projektowałam. Tyle, że w przeciwieństwie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego taki bliźniak faktycznie musi być bliźniakiem czyli mieć dylatację pomiędzy lokalami. Wtedy będą to w zasadzie dwa budynki w zabudowie bliźniaczej.Taki budynek trzeba budować na pozwolenie na budowę, więc moim zdaniem jeżeli od razu wiadomo, że ma to być mieszkalny to lepiej będzie od razu robić projekt na mieszkalny.
Witam, posiadam domek letniskowy modułowy typu Namysłów o pow. zabudowy 55 mkw. Domek wybudowany ok. 35 lat temu. Jest po generalnym remoncie, dociepleniu (20 cm styropian), wymianie stolarki itd. Posiada wszelkie media takie jak kanalizacja, woda, prąd. Jest zainstalowane ogrzewanie elektryczne. Jedyny mankament to niski stropodach, ok 2.2 w pomieszczeniach. Domek posiada 3 pokoje, kuchnię i łazienkę. Już od dawna wykorzystuję go do pobytu całorocznego, jednak chciałbym to zalegalizować. Czy mam szansę na zmianę przeznaczenia budynku i odstępstwo od warunków technicznych w zakresie wysokości pomieszczeń? Dodam, że dom znajduje się na działce budowlanej, dla której nie istnieje MPZP, jednak projekt tego planu przewiduje tu przeznaczenie mieszkaniowe. Działka posiada dostęp do drogi publicznej oraz spełnia inne przesłanki z art. 61 upzp. Z góry dziękuję za pomoc.
Dzień dobry,
tak, jak najbardziej powinno się dać zmienić sposób użytkowania. Najlepiej udać się do lokalnego architekta, on przygotuje wniosek o warunki zabudowy dla takiej zmiany sposobu użytkowania i przygotuje dokumenty potrzebne do uzyskania takiego odstępstwa. Uważam, że jeśli w pobliżu jest także zabudowa mieszkalna jednorodzinna (a więc uda się uzyskać takie warunki zabudowy) to szanse są spore i warto próbować.
Dzień dobry,
jestem w takiej sytuacji, której posiadam działkę, na której chciałam wybudować domki na wynajem. Najpierw chciałam wybudować je na zgłoszenie, ale ostatecznie postanowiłam wybudować je na pnb, ponieważ dopuszczam taką możliwość, że kiedyś mogłabym wydzielić działki z poszczególnymi domkami i je sprzedać. Mam wydane WZ, gdzie w rodzaju inwestycji było wpisane „Budowa 10 BRI z infrastrukturą towarzyszącą”, ale jako rodzaj zabudowy – zabudowa usługowa. Czy w tym wypadku powinnam wystąpić o nową WZ, gdzie w rodzaju inwestycji powinne być wpisane budynki usługowe czy w takim razie mogę interpretować to tak, że urząd pozwala na legalny wynajem BRI turystom?
Przyznam, że to jest trochę skomplikowana sprawa przez to, że przepisy nie są jednoznaczne. Wydaje mi się, że skoro w WZ przy BRI jest jednocześnie napisane, ze to zabudowa usługowa to będzie można je wynająć (ja osobiście jestem zdania, ze BRI a usługi turystyczne to dwie różne sprawy). Ale to tylko pokazuje jak niejednoznaczne są przepisy i że każda gmina i każde starostwo rządzi się swoimi prawami.
Witam. Pani Basiu mam pytanie dosyć dziwne pytanie które zaraz wytłumaczę. Czy w BRI można parkować samochody? BRI jest w przepisach traktowane jako budynek do rekreacji. Miałem w planach postawić na zgłoszenie dwa garaże po 35 M2 jeden przy drugim. Po wejściu nowych przepisów zapaliła mi się w głowie lampka czy nie postawić jednego budynku 70 M2 z trzema bramkami garażowymi. Budynek do parkowania dwóch samochodów, motocykli i kącik majsterkowicza. Jest jakaś opcja że takie coś przejdzie jako BRI? Czy lepiej postawić na zgłoszenie 2 budynki typowe garaze po 35 M2 obok siebie i tu też nasuwa się pytanie czy one mogą tylko stać obok siebie czy mogę mieć jakieś wspólne elementy konstrukcyjne na przykład dach a byłyby przedzielone ścianą? Dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Dzień dobry, moim zdaniem nie można wykorzystać BRI jako garażu, bo to będzie użytkowanie niezgodne z przeznaczeniem. Zdecydowanie lepiej od razu postawić garaże. Ja bym tu poszła w postawienie garaży oraz budynku gospodarczego z kącikiem majsterkowicza. Przy czym należy pamiętać, że łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 działki (w przypadku zgłoszenia). Natomiast jeśli chodzi o samą konstrukcję, to muszą to być budynki wolnostojące, a więc musi być jaką dylatacja pomiędzy nimi. Nie można więc dać jednego wspólnego dachu. Pozdrawiam!
Dziękuję bardzo i pozdrawiam 🙂
Dzień dobry. Jestem w takie budowy BRI 35m2. Aktualnie weszła ustawa o BRI do 70m2. I naszło mnie pytanie o ewentualną rozbudowę za jakiś czas, kiedy budynek zostanie zakończony i oddany do użytkowania. Wiem, że jeśli budynek BRI miał 20m2, a chcielibyśmy uzyskać 35m2 to wystarczyło zgłoszenie rozbudowy. Jak wyglądałaby rozbudowa do 70m2 'BRI na zgłoszenie do 35m2′ w świetle teraz nowych przepisów? Też będzie to uproszczone zgłoszenie?
Pozdrawiam, Wincenta
Dzień dobry, rozbudowa jest na pozwolenie na budowę, niezależnie od tego o ile rozbudowujemy budynek. Trzeba więc mieć mapę do celów projektowych oraz projekt budowlany wykonany przez uprawnionego architekta i inżynierów branżowych. Pozdrawiam
Witaj Basiu. Super robotę robisz, dziękuję ❤ mam pytanie- wybudowaliśmy budynek gospodarczy z myślą, że będziemy domek wynajmować. W MPZP jest: podstawowe przezn. dla zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. Dla terenu dopuszcza się możliwość utrzymania, budowy, zmiany sposobu użytkowania:
1. Obiektów i lokali uzytkowych dla nieuciązliwych form dz.gosp. w tym uslug I rzemiosła produkcyj., 2) budynków gosp. i garaży, 3)-6)(…).
Obecnie trwają prace nad nowym MPZP. Będziemy składać wnioski o zmianę przeznaczenia działki.
Pytanie Basiu -1) co powinniśmy wpisać we wniosku do gminy, aby najem był zgodny z MPZP,
2) na co zmienić sposób użytkowania budynku z gospodarczego, aby miało to ręce i nogi?
Pozdrawiam
Cześć 🙂 Ja bym wnioskowała o przeznaczenie pod usługi turystyczne, pensjonaty itp. Można oczywiście też dopisać jako przeznaczenie rekreację, ale moim zdaniem budynków rekreacji indywidualnej nie można wynajmować (choć różnie jest to interpretowane i sporo osób takie domki wynajmuje). I wtedy przekształciłabym to na coś w stylu pensjonatu lub budynek usług turystycznych. Najlepiej upewnić się jeszcze w gminie i w nadzorze budowlanym jak oni interpretują przepisy. Pozdrawiam!
Dziękuję za blyskawiczną odpowiedź😍 Basiu, a czy budynek usług turystycznych może być zbudowany na zgłoszenie? I
Druga sprawa to czytałam na jakimś portalu, że w świetle obowiązujących przepisów można wynajmować BRI na zgłoszenie. Ale niestety nie było odniesienia do żadnego np. wyroku sądu czy coś w tym stylu.
Nie, budynek usługowy zawsze musi być budowany na pozwolenia nie budowę, bo przepisy są wobec takich budynków bardziej restrykcyjne. Także nie można takiego zbudować na zgłoszenie.
Co do BRI to przepisy nie są niestety zbyt jasne. W warunkach technicznych BRI ma definicję budynku przeznaczonego do okresowego wypoczynku. Moim zdaniem oznacza to, że nie można tak prowadzić ciągłej działalności. Z taką interpretacją spotkałam się też w praktyce projektowej – na moje pytanie czy BRI można wynajmować nadzór budowlany odpowiedział, że nie. Więc niestety, jak to często w Polsce bywa, w każdym powiecie obowiązuje inne prawo 😉
Dzień dobry, jestem zupełnym laikiem w temacie i chciałabym dopytać o pewne kwestie:
Będę wdzięczna za jakiekolwiek wskazówki
Dzień dobry, postaram się odpowiedzieć po kolei na te pytania:
1. Tak, budowa BRI o powierzchni powyżej 35m2 i nie więcej niż 70m2 na zgłoszenie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
2. Jeśli chodzi o wyłączanie spod produkcji rolnej to nie jestem ekspertką, ale wydaje mi się, że klasa III wymaga uzyskania decyzji.
https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/283
3. Starostwo ma prawo wymagać takich informacji, to są dość podstawowe informacje i mają na celu sprawdzenie np. tego czy budynek faktycznie będzie parterowy. Niewykluczone, że w grę wchodzą jeszcze jakieś aspekty, o których nie wiemy, a które sprawdza urząd, więc tu bym się skłaniała ku tezie, że starostwo ma prawo tego wymagać.
Pozdrawiam
Fajny i przydatny wpis.
Inwestorom bardzo często mieszają się BRI z domkami turystycznymi przeznaczonymi pod wynajem krótkoterminowy. Po wskazaniu Pani tekstu oraz pytań z odpowiedziami sprawa jest całkowicie wyjaśniona. Dziękuję i pozdrawiam.
Bardzo mi miło, cieszę się, że artykuł jest przydatny 🙂 Pozdrawiam!
Witam serdecznie.
Chcę wybudować budynki pod wynajem .
Jak to zrobić, co zgłosić
Dzień dobry, należy zacząć od sprawdzenia co można na danej działce wybudować – jakie jest jej przeznaczenie. Sprawdza się to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dostępnym na stronie BIP danej gminy (można też wystąpić o papierowy wypis i wyrys). Jeśli gmina nie posiada takiego planu miejscowego należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, wpisując we wniosku to co chciałoby się tam wybudować (podstawowe parametry budynków, ich powierzchnia, wysokość, rodzaj dachu itp). Dopiero wtedy wiemy co na danej działce można wybudować.
Jeśli chodzi o samą treść moje artykułu to podtrzymuję, że moim zdaniem nie można wynajmować BRI na zgłoszenie (choć wiem, że sporo osób w Polce tak właśnie robi – to kwestia niejasnych i nieegzekwowanych przepisów). Moim zdaniem powinny być to budynki usług turystycznych, budynki pensjonatowe itp. na które potrzeba pozwolenia na budowę.
Jeżeli dla działki jest sporządzony MPZP to można sobie samemu wstępnie przeczytać jakie są jego zapisy i co można wybudować na danej działce. Jeśli z kolei trzeba będzie wystąpić o warunki zabudowy to doradzałabym aby to architekt wypisał ten wniosek na podstawie już sporządzonej koncepcji, żeby później nie trzeba było nic tam zmieniać.
Generalnie polecałabym wizytę u architekta, który może przeprowadzić analizę możliwości zabudowy działki, sprawdzi zapisy MPZP lub wystąpi o warunki zabudowy. Z pewnością jest to koszt, który się zwróci w dobrze zaplanowanej inwestycji.
Witam,
Jakie są opcje dla zalegalizowania domku holenderskiego, stojącego częściowo na cegłach i na kołach. Wymiary 3,7m x 10,8m= 39m2
Działka rolna z warunkami zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego . Powierzchnia działki 0,3003 ha.
Dziękuję 🙂
Dzień dobry! Legalizacja jest możliwa wtedy, jeżeli obiekt spełnia wszelkie warunki wymagane przepisami. Jeśli ich nie spełnia wtedy nadzór budowlany nakłada nakaz rozbiórki. Skoro udało się uzyskać warunki zabudowy dla tej działki, to jak sądzę jest szansa na legalizację. Do tego będzie potrzebny projekt budowlany. Jeśli obiekt spełnia warunki stawiane budynkom jednorodzinnym to architekt zrobi z tego po prostu legalizację, a jeśli nie spełnia to może być konieczna także jakaś przebudowa (i doprowadzenie budynku do zgodności z przepisami). Jeśli budynek nie spełnia warunków stawianym budynkom jednorodzinnym to może żeby nie trzeba było go przebudowywać warto wystąpić o warunki zabudowy dla budynku rekreacji indywidualnej, bo te budynki mają mniejsze wymagania prawne (oczywiście nie ma gwarancji, że się takie warunki zabudowy uda otrzymać). Tak czy siak nie obejdzie się tutaj bez wizyty u architekta z uprawnieniami i zrobienia projektu budowlanego w celu legalizacji. Pozdrawiam!
Dzień dobry, skorzystam z wartościowej dyskusji jaka tutaj się wywiązała 🙂
Dysponuję piękną działką która wg MPZP jest budowlana (MLN – teren zabudowy rekreacji indywidualnej z dopuszczeniem zabudowy mieszkalnej), droga gminna którą zapewniony jest dostęp do drogi publicznej jest drogą leśną, nie spełnia ona żadnych warunków potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Rozumiem, że zostaje jedynie ścieżka „na zgłoszenie”.
Czy dobrze myślę, że w takiej sytuacji mogę wybudować:
Oczywiście najbardziej interesuje mnie prawidłowość ostatniego punktu 🙂
Pozdrawiam serdecznie
Dzień dobry! Sprawa wygląda tak, że aby móc cokolwiek wybudować – niezależnie w jakim trybie, czy na pozwolenie czy zgłoszenie – jest potrzebny dostęp do drogi publicznej. Budować wolno na działkach budowlanych i w definicji mieszczącej się z rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jest napisane, że działka budowlana to nieruchomość gruntowa (…), której (…) dostęp do drogi publicznej (…) spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Pytanie czy jest to faktycznie droga leśna a zatem zarządzana przez Lasy Państwowe, czy gminna a więc zarządzana przez gminę. We wszystkich znanych mi przypadkach, właściciele działek do których dojazd następuje z drogi leśnej otrzymali pozwolenie od Lasów Państwowych na korzystanie z ów drogi leśnej. Natomiast jeżeli jest to droga gminna, z której następuje bezpośredni wjazd na działkę (a nie przez żaden dodatkowy prywatny łącznik) to nie powinno być problemu z uzyskaniem pozwolenia (czy budową na zgłoszenie) bo droga gminna jest drogą publiczną. Proponowałabym zacząć od ustalenia kto jest właścicielem tej drogi – gmina czy Lasy Państwowe. W przypadku gdy gmina należy wystąpić o stwierdzenie możliwości połączenia działki z drogą publiczną (dostaje się wtedy pismo, które się dołącza do wniosku o pozwolenie). W przypadku gdy to Lasy Państwowe będą właścicielem to należy od nich uzyskać zgodę na przejazd ich terenem do działki. I wtedy jeżeli ten odcinek nie spełnia warunków (czyli np. nie ma 5m szerokości) to warto wnioskować o odstępstwo od przepisów.
Mam nadzieję, że pomogłam 🙂 Pozdrawiam!
Dziękuję za odpowiedź. Chętnie uściślę – działka ma dostęp do drogi publicznej. Droga z którą działka graniczy jest gminna, zarządzana przez gminę. Przypadkowo nazwałem ją „drogą leśną” gdyż biegnie przez las, jest nieutwardzona i wąska – jak typowa droga leśna 🙂 ale nie jest własnością Lasów Państwowych.
Moje wątpliwości budzi stan faktyczny tej drogi – wg. geoportalu i KW ma ona szerokość 4m, jednak faktycznie jest to ok 3m, miejscami nawet mniej niż 3m – na styk dla samochodu. Jest również nieurządzona, stroma i w razie błota/śniegu raczej nieprzejezdna. Byłem przekonany, że z tego powodu nie ma szans na pozwolenie na budowę.
Rozumiem teraz, że istnieje procedura „odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych” z której warto spróbować skorzystać, skoro jedynie szerokość drogi jest problemem.
Jeśli jednak odstępstwo nie zostanie uznane, wracając do głównego pytanie, czy mogę wybudować budynek na zgłoszenie, w którymś z wypisanych przeze mnie wariantów?
Bardzo dziękuję za pomoc!
Jeżeli jest bezpośredni dostęp do drogi publicznej to nie powinno być problemu ani ze zgłoszeniem ani pozwoleniem na budowę. Parametry ten drogi to odrębna sprawa. Istotnie miałam kiedyś taki przypadek, że na inwestycję nie wydano warunków zabudowy (inwestycja była w centrum miasta), bo droga gminna miała ok 3m (w jednym miejscu nawet mniej). Odmówiono wydania WZ dlatego, że miało tam powstać kilka domów (małe osiedle), odmowę uargumentowano tym, że powstałby tam zbyt duży ruch samochodowy. Proponuję od razu napisać wniosek o możliwość połączenia działki z drogą publiczną – to nic nie kosztuje, a od razu wszystko się wyjaśni. Uważam, że jest spora szansa na otrzymanie takie zaświadczenia i nie będzie potrzeby o występowanie o odstępstwo.
Jeżeli urząd nie wyda zaświadczenia o możliwości połączenia z drogą publiczną to nie będzie można nic wybudować, nieważne czy na zgłoszenie czy na pozwolenie.
A jeśli takie zaświadczenie będzie to można wybudować dowolny z wymienionych wariantów (tyle ze do 70m2 a nie 75m2). W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego polecam raczej budować na pozwolenie na nie zgłoszenie (Polski Ład), bo pozwolenie kończy się uzyskaniem decyzji (czyli w razie czego mamy dokument w ręce) – a korzyści i oszczędności z procedury zgłoszenia niewiele (polecam mój artykuł na blogu o tych przepisach, wyjaśniam tam zawiłości tych formalności).
https://archiprawnie.pl/polski-lad-w-budownictwie-czyli-domy-do-70m2-bez-pozwolenia-na-budowe/
Dzień dobry,
proszę o poradę
posiadamy działkę rekreacyjną, z KW, aktem notarialnym etc, działka ma 999m2, stoi na niej domek letniskowy do 35m2, zastanawiamy się czy możemy postawić szopę na narzędzia i drewno ( 7m2) ? Nie do końca rozumiemy przepis, że na każde 500m2 działki może stać 1 budynek. Czy mimo domku możemy postawić też taką szopę?
Bardzo dziękuję i pozdrawiam.
Dzień dobry!
O ile pozostałe przepisy na to pozwalają (np. plan miejscowy) to można wybudować taki budynek. W Prawie budowlanym jest to tak napisane, że w osobnym punkcie jest mowa o budowie budynków gospodarczych/garaży/wiat – o pow. zabudowy do 35m2 – i w tym przypadku łączna liczba TYCH obiektów nie może przekraczać dwóch na każe 500m2 powierzchni działki. Natomiast osobno są wymienione budynki rekreacji indywidualnej do 35m2 i w tym przypadku liczba takich budynków nie może być większa niż jeden na 500m2 powierzchni działki.
Także o ile będzie to budowa budynku gospodarczego to nie widzę przeciwwskazań, przynajmniej jeśli chodzi o zapisy Prawa budowlanego.
Bardzo dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie.
Dzień dobry! Z przyjemnością przeczytałam Pani wpis i wszystkie komentarze. Zastanawiam się czy w moim przypadku również mogłaby Pani pomoc. Planuje zakup działki oznaczonej jako rekreacyjna na terenie zalesionym, zabudowa do 15% działki. Chciałabym jednak postawić tam dom całoroczny. Moje pytanie: czy jest taka możliwość? Czy ktoś może to zakwestionować? Co należy zrobić formalnie? Pozdrawiam ciepło.
Dzień dobry! Jeżeli MPZP pozwala na zabudowę budynkami rekreacji indywidualnej (a jak sądzę pozwala – do tych 15% powierzchni działki) to jak najbardziej można tam taki BRI zbudować. Z definicji wynika, że BRI służy do OKRESOWEGO wypoczynku, ale nie jest doprecyzowane ile ten okresowy wypoczynek ma trwać. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zbudować dobrze ocieplony budynek i korzystać z niego zarówno latem jak i zimą. Trzeba jednak mieć na uwadze, że o ile MPZP nie dopuszcza budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych to takiego nie uda się tam zbudować. Jeżeli natomiast Pani tam zamieszka, to jedynie nadzór budowlany może kwestionować (już po wybudowaniu) czy sposób użytkowania jest właściwy. Wiąże się to z możliwością kontroli, nie wiem natomiast w jaki sposób nadzór udowodni ten niezgodny z MPZP sposób użytkowania (chyba jedynie zeznania sąsiadów mogłyby udowodnić, że ktoś tam mieszka oraz próba zameldowania tam). Mam nadzieję, że rozwiałam wątpliwości 🙂 Pozdrawiam!
Bardzo dziękuje za szybką odpowiedź! Sęk w tym, że sąsiedzi również tam mieszkają cały rok, dlatego zastanawiam się czy dużą przeszkodą byłoby wnioskowanie o zmianę użytkowania domu letniskowego na całoroczny. Z informacji z urzędu jakie uzyskałam dowiedziałam się że w zasadzie na działce rekreacyjnej można postawić dom, który spełnia warunki jednorodzinnego a jedynym ograniczeniem jest MPZP, natomiast nie mam pewności jak do sprawy podeszłoby nadleśnictwo w kwestii usuniecia drzew pod budowę takiego domu.
Sposób użytkowania obiektu musi być zgodny z MPZP. Jeżeli MPZP nie przewiduje możliwości budowy budynków jednorodzinnych to nie uda się zmienić sposobu użytkowania tego budynku. Ja bym wybudowała po prostu BRI o parametrach budynku jednorodzinnego (wysokość pomieszczeń, ocieplenie, schody). Dzięki temu jeżeli kiedyś zmieni się przeznaczenie w MPZP to będzie można bez problemu taki budynek przekształcić na jednorodzinny.
Dzień dobry, posiadam działkę o powierzchni 678m2 z przeznaczeniem na cele budowlane. Niestety plan zagospodarowania mówi o powierzchni minimalnej działki 800m kw. Nie ma opcji dokupienia działki sasiędniej, jest ona w zwartej zabudowie na terenie miejskim, podrzędne miasteczko. budynki sąsiednie również sa posadowione na działkach mniejszych z reguły niż 800m2.Czy istnieje jakakolwiek opcja budowy tam legalnego budynku, gospodarczego czy innego o mniejszej powierzchni. Za moją działką jest działka rolna, mam możliwość dzierżawy, ale nie kupna. Czy bez scalenia działki posiadajac budowlaną na własność, a rolną w dzierżawie przyległą jest jakaś opcja legalnej budowy czegokoliwek nawet do 35m,? Pozdrawiam
Dzień dobry, moim zdaniem gdzieś w planie miejscowym musi być zapis, że minimalna powierzchnia działki dotyczy tylko nowo wydzielanych działek. Podejrzewam, że jest tam zapis, że nie dotyczy to działek wydzielonych przed wejściem w życie MPZP – tak się właśnie zazwyczaj pisze w MPZP, żeby nie blokować budowy komuś kto ma mniejszą działkę. Bardzo proszę jeszcze raz dokładnie przeczytać MPZP. Jest też możliwość, że ten zapis o 800m2 jest w rozdziale 'zasady scalenia i podziałów’ – wtedy również nie dotyczy to działek już istniejących.
Dzień dobry!
Posiadam działkę 700m2 na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. (a dokładnie MN/U)Chciałbym wybudować tam domek 35m2. Wiem, że nie mogę wybudować BRI.
Czy mogę w takim razie postawić tam domek 35m2 o parametrach budynku zabudowy mieszkaniowej(2,5 wysokość, ocieplenie, schody) z taką samą dokumentacją co do BRI 35m?
Czy działka musi być już przed tym uzbrojona?
Dzień dobry,
faktycznie na działce o takim przeznaczeniu nie można wybudować BRI. Żeby jednak wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny potrzeba pełnej dokumentacji tzn. projektu budowlanego, mapy do celów projektowych itd. Nawet przy budowie domu na zgłoszenie wymagany jest komplet dokumentacji. Czyli odpowiadając – nie, nie wystarczy taka dokumentacja jak do BRI. Działka nie musi być wcześniej uzbrojona, ale warto wystąpić wcześniej o wydanie warunków podłączenia do sieci, żeby wiedzieć czy istnieje taka możliwość.
Witam Basia ☺️
Budując dom BRI do 70 M2 na zgłoszenie , po zakończeniu budowy zgłasza się do starostwa zakończenie budowy ? Czy ktoś taki domek odbiera / sprawdza ?
Pozdrawiam
Cześć 🙂 Nie, BRI na zgłoszenie nie wymaga zgłoszenia zakończenia budowy oraz odbiorów. Zgłoszenie zakończenia robimy dla obiektów na pozwolenie na budowę oraz domów jednorodzinnych oraz sieci na zgłoszenie. Także BRI do 70m2 na zgłoszenie tego nie wymaga. W razie czego podaję podstawę prawną i jest to Prawo budowlane, art. 54.
Pozdrawiam!
Dziękuję za odpowiedź i mam kolejne pytanko 🙂 Jak to wygląda , żeby BRI potem przekształcić na mieszkalny ? Czy projekt BRI , który zaniesiemy do starostwa i zostanie on zatwierdzony przez Urząd można w trakcie budowy zmieniać otwory okienne i ich wielkość ,a także zmienić układ ścian działowych w środku ? ( Według mnie są to zmiany nie istotne czyli takie , które nie naruszają nośności budynku) Pozdrawiam 🙂
Witam, czy jeśli dla działki zostały wydane wz na powierzchnię zabudowy minimum 100 m2 maksimum 160m2, to jest szansa na postawienie domku rekreacyjnego mobilnego do 35m2? Rozumiem, że trzeba składać wtedy wniosek o zmianę wz
Dzień dobry, na tych warunkach nie ma szans na wybudowanie budynku mniejszego niż 100m2, chyba że ten domek jest faktycznie mobilny i nie będzie traktowany jako budynek tylko pojazd. W przypadku innego budynku (tzn o innej powierzchni niż podane widełki) trzeba wystąpić o nowe warunki zabudowy. W przypadku BRI do 35m2 część gmin nie wymaga warunków zabudowy (przepisy w tej kwestii nie są jasne, bo w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym najpierw jest zdanie, że 'zmiana zagospodarowania polegająca na budowie budynku wymaga warunków zabudowy’ a następnie są wymienione obiekty na zgłoszenie, które wymagają WZ i nie ma w nich BRI do 35m2 (ale od 35 do 70m2 już tak).
Witam, jakiś czas temu zgłosiłem budowę BRI 35m2 (przed wejściem ustawy o 70m2 na zgłoszenie), budowy jeszcze nie skończyłem. zastanawiam się czy istnieje możliwość „przemianowania” tego BRI w trakcie budowy na 70m2 – wysłanie ponownie zgłoszenia na większy metraż?
To ciekawa i trochę skomplikowana sytuacja, bo jeżeli budynek jest już w trakcie budowy, to wszelkie zmiany kwalifikuje projektant (którego w tym przypadku nie ma). Projektant albo uznaje zmianę za nieistotną i wtedy załatwia się do wpisem do dziennika budowy, albo uznaje za istotną i wtedy trzeba zmieniać pozwolenie na budowę. W przypadku budynków mieszkalnych na zgłoszenie jest podobna procedura, ale tam też mamy architekta – projektanta. Natomiast w przypadku BRI na zgłoszenie ze szkicem nie jest wprost napisane, że ustawodawca przewiduje możliwość wprowadzania zmian w trakcie budowy – najprawdopodobniej trzeba by zakończyć budowę, a następnie zrobić rozbudowę budynku (do tego potrzeba projektu budowlanego). Można jednak zapytać w urzędzie o możliwość ponownego zgłoszenia budowy większego obiektu.
dziękuję za odpowiedź 🙂
Witam
Planuje budowę BRI na podstawie pozwolenia na budowę, jest to typowy projekt budynku jednorodzinnego. Wydane już zostały warunki zabudowy. Nie mogę postawić budynku jednorodzinnego, ponieważ ogranicza mnie oddziaływanie elektrowni wiatrowej a mpzp nie został opracowany i gmina tego nie zrobi z braku pieniędzy. Moje pytanie brzmi czy mogę kupić projekt budynku jednorodzinnego i zgłosić go jako budynek rekreacyjny czy trzeba rysować od podstaw. A także jak kwestia ogrzewania takiego budynku, meldunku oraz czy da się go normalnie ubezpieczyć?
Dzień dobry, w zasadzie nie ma przeciwwskazań żeby kupić projekt domu jako projekt BRI, tylko będzie sporo pracy dla architekta przy robieniu adaptacji tego projektu gotowego, bo w całym projekcie trzeba pozmieniać choćby nazwę inwestycji. Przepisy dla domów są bardziej restrykcyjne niż dla BRI więc z pozostałymi elementami projektu nie powinno być większych problemów (np. wysokości kondygnacji czy szerokość schodów). Proponowałabym w pierwszej kolejności udać się do architekta, który będzie adaptować projekt bo może się okazać, że roboty z adaptacją jest tyle, że taniej wyjdzie projekt indywidualny. Architekt przed ewentualnym zakupem projektu gotowego sprawdzi też jego zgodność z warunkami zabudowy. Jeżeli chodzi o ogrzewanie to BRI oczywiście można normalnie ogrzewać, jeżeli korzysta się z niego także zimą. Z tego co wiem da się zameldować w takim budynku, ale przed budową proszę się upewnić w urzędzie. Ubezpieczyć także się da taki budynek, natomiast z tego co pamiętam to takie ubezpieczenie bywa droższe od ubezpieczenia domu jednorodzinnego. Trzeba też pamiętać o tym, że budynek należy użytkować zgodnie z przeznaczeniem. BRI służy do okresowego wypoczynku, a nie do stałego zamieszkania. Jeżeli nadzór budowlany dowie się o tym, że budynek jest użytkowany niezgodnie z jego przeznaczeniem to może się skończyć na postępowaniu w tej sprawie.
Dziękuję za odpowiedź.
A czy jest może innego możliwość wybudowania budynku jednorodzinnego w zasięgu oddziaływania elektrowni wiatrowej bez opracowanego MPZP ?
Niestety nie nie znam odpowiedzi na to pytanie, jeżeli nie ma MPZP to przy występowaniu o warunki zabudowy urząd przed ich wydaniem musi taki rzeczy uzgodnić, więc na tym etapie powinno być wiadomo czy i na jakich warunkach można wybudować tam dom.
Dzień dobry Pani Basiu! Proszę o pomoc. Czy budynek BRI o pow. użytkowej większej niż 50m2 i z planowanym użytkowaniem dłużej niż pół roku/rok musi spełniać EP <70? Budynek 2 kondygnacje na pozwolenie.
Dzień dobry, nie, EP 70 dotyczy budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych, budynków rekreacji indywidualnej nie ma wymienionych w tabeli wskaźnika EP.
Dziękuję, czyli EP nie dotyczy, ale charakterystykę energetyczną przy sprzedaży musi mieć na podstawie art. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497). Dobrze rozumiem?
Już do projektu budowlanego należy dołączyć charakterystykę, bo jej załączenie jest wymagane art. 34 Prawa budowlanego, natomiast zgodnie z par. 328 warunków technicznych nie jest podana wartość EP.
Pani Basiu
Obecny plan dopuszcza zabudowę mieszkaniową i gospodarczą a nie dopuszcza letniskowej.
Czy po podziale działki budowlanej na dwie po 1000 m mogę uzyskać nowy plan zagospodarowania z uwzględnieniem zabudowy mieszkaniowej, gospodarczej i zabudowy letniskowej?
Plan miejscowy jest uchwalany przez gminę i dzieje się to raz na wiele lat, nawet raz na 10-15 lat. Teoretycznie można próbować wnioskować o zmianę planu ale trwa to co najmniej kilka lat i sporo kosztuje. Do tego plan miejscowy musi być zgodny ze studium, więc jeśli nie jest to trzeba zacząć od zmiany studium. To wszystko jest kwestia wielu lat i sporej kwoty, bez gwarancji załatwienia sprawy. Chyba, że na tym terenie nie ma planu miejscowego i mówimy o uzyskiwaniu warunków zabudowy – wtedy można wnioskować o nowe. Pytanie – dlaczego teraz nie udało się uzyskać warunków na zabudowę letniskową (jeżeli obejmował to wniosek)? Jeżeli w pobliżu działki nie ma żadnych innych budynków o funkcji letniskowej to raczej nie uda się uzyskać takich warunków zabudowy, bo one są wydawane po uprzedniej analizie funkcji obiektów sąsiednich. A jeżeli w sąsiedztwie są inne domy letniskowe to powinno się udać.
Dziękuję Pozdrawiam
Dzień dobry mam skomplikowaną sytuację gdyż mam piękną działkę w lesie ze starą leśniczówką ( do rozbiórki i budynkiem gospodarczym z kamienia który chciałbym zostawić) .Działka ma oznaczenie B ma media woda, prąd oraz szambo. Natomiast plan zagospodarowania to ALP ( Administracja Lasów Państwowych) .
Czy istnieje jakaś szansa ze mogę na tej działce postwić cokolwiek w czym mógłbym mieszkać ? czy muszę czekać na nowy MPZP ?
Dzień dobry,
to wszystko zależy od dokładnego zapisu w mpzp – jakie zapisy są dla terenu ALP. Być może jest tam zapis, że istniejące budynki można użytkować w sposób dotychczasowy. Wtedy co prawda raczej nie będzie się dało zrobić zmiany sposobu użytkowania gospodarczego na dom, ale być może uda się wyremontować leśniczówkę.