Przejdź do treści

Polski Ład w budownictwie czyli domy do 70m2 bez pozwolenia na budowę

Z tego artykułu dowiesz się:
w jakich trybach można wybudować dom jednorodzinny
– czym się różnią dotychczasowe możliwości od nowej

– jakie warunki trzeba spełnić, żeby wybudować dom do 70m2 na zgłoszenie
– jakie widzę zagrożenia wynikające ze zmiany przepisów
– o zmianach w budowie budynku rekreacji indywidualnej do 70m2

Jeżeli przymierzacie się do budowy domu i interesujecie tematami okołobudowlanymi to z pewnością słyszeliście o zmianach w prawie budowlanym związanych z Polskim Ładem. Jeśli zastanawiacie się o co chodzi z tymi domami do 70m2 bez pozwolenia, jakich formalności wymagają oraz jakie widzę w tym zagrożenia – zapraszam do przeczytania artykułu lub odsłuchania odcinka podcastu.

Polski Ład w budownictwie czyli domy do 70m2 bez pozwolenia na budowę

W styczniu 2022 roku w życie wszedł tzw. Polski Ład, a wraz z nim zmieniły się także przepisy budowlane. Zmiana ta w głównej mierze polega na dodaniu dwóch rodzajów budynków do listy obiektów, które można budować na zgłoszenie zamiast na pozwolenie na budowę i są to niektóre domy jednorodzinne oraz niektóre budynki rekreacji indywidualnej. Opowiem o tym jak teraz będą wyglądały procedury administracyjne oraz czy faktycznie jest to rewolucja czy może tylko chwyt marketingowy.

Domy jednorodzinne do 70m2

Zacznę od budynków jednorodzinnych. Do stycznia 2022 roku domy jednorodzinne można było wybudować w dwóch różnych trybach administracyjnych. Pierwszy z nich to pozwolenie na budowę, a drugi to zgłoszenie z projektem budowlanym. W obu tych przypadkach w zasadzie jest więcej podobieństw niż różnic. Przede wszystkim w obu przypadkach identyczna jest dokumentacja, którą trzeba złożyć do urzędu, w tym oczywiście projekt budowlany. Tak więc koszt sporządzenia dokumentacji jest w obu przypadkach taki sam. Następnie już na budowie w obu przypadkach trzeba zatrudnić kierownika, więc tu koszt też się niczym nie różnią.

Z kolei największa różnica, przynajmniej teoretycznie, to czas jaki mija od złożenia dokumentacji w urzędzie do możliwości rozpoczęcia budowy, i w przypadku pozwolenia urząd ma do 65 dni na rozpatrzenie, a w przypadku zgłoszenia do 21 dni. Jednak trzeba pamiętać, że oba te terminy mogą ulec wydłużeniu jeżeli w dokumentacji trzeba coś uzupełnić, a tak się często zdarza. Różnicą, która jest ważna dla wielu inwestorów, jest też to, że pozwolenie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej, a zgłoszenie nie. I to jest o tyle ważne, że banki do udzielenia kredytu najczęściej wymagają dostarczenia decyzji o pozwoleniu na budowę.

I jeszcze dla porządku dodam, że nie zawsze sobie można dowolnie wybrać jeden z tych trybów. Dom na zgłoszenie można budować jeżeli obszar oddziaływania mieści się na własnej działce. W formie dużego skrótu dodam, że ten obszar oddziaływania to teren wyznaczony dookoła obiektu budowlanego, na którym istnieją ograniczenia co do zabudowy wynikające właśnie z budowy tego naszego obiektu. Czyli jeżeli budujemy dom w granicy działki to obszar oddziaływania wykracza poza naszą działkę na działkę sąsiada i wtedy możemy budować wyłącznie na pozwolenie na budowę.

Jakie warunki musi spełniać dom do 70m2?

I teraz do tych dwóch procedur administracyjnych dołączyła trzecia i jest to możliwość budowy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o ograniczonej powierzchni, ale za to bez kierownika i dziennika budowy.

Taki dom może mieć nie więcej niż dwie kondygnacje oraz powierzchnię zabudowy do 70m2. Powierzchnia zabudowy to ta powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie ścian. Żeby móc skorzystać z tej uproszczonej procedury trzeba będzie oświadczyć pod rygorem odpowiedzialności karnej, że taka budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przepisy nie precyzują czy i kiedy można będzie sprzedać taki dom, ale na stronie rządowej jest zapewnienie, że ze sprzedażą problemu nie będzie pomimo podpisania oświadczenia. Ta sytuacja jest trochę dziwna, bo oczywiście to dobrze, że taki indywidualny inwestor w razie np. problemów finansowych będzie mógł sprzedać dom lub rozpoczętą budowę, a z drugiej strony potrafię sobie wyobrazić, że ktoś wykorzystuje te nowe przepisy w celach czysto zarobkowych.

Domy do 70m2 – procedura w urzędzie

Drugi ważny aspekt to brak możliwości sprawdzenia takiego zgłoszenia domu do 70m2 przez urząd (organ administracji architektoniczno-budowlanej). I według mnie to będzie źródłem bardzo wielu problemów. Bo teraz spójrzmy jak wygląda cały proces. W każdym przypadku żeby wybudować dom należy do urzędu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie i dołączyć projekt budowlany sporządzony przez uprawnionych projektantów. Następnie urząd sprawdza ten projekt pod kątem zgodności z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy oraz sprawdza projekt zagospodarowania terenu pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi tzn. sprawdza np. czy zachowane są odpowiednie odległości pomiędzy budynkami jeśli chodzi o zacienianie lub przepisy przeciwpożarowe.

I oczywiście, z jednej strony projekt budowlany jest przygotowywany przez osoby z odpowiednim wykształceniem i z uprawnieniami, więc teoretycznie powinien być w 100% zgodny z przepisami, jednak spójrzmy prawdzie w oczy: wszyscy jesteśmy tylko ludźmi i błędy się zdarzają. Praca architekta jest pracą twórczą a nie odtwórczą i każdy projekt jest inny, bo po prostu nie ma dwóch identycznych działek. Dzięki temu, że urząd sprawdza te najważniejsze rzeczy jeszcze raz po projektancie, zmniejszamy ryzyko wystąpienia bardzo poważnego błędu, który mógłby skutkować nawet rozbiórką wybudowanego już obiektu.

A inna sprawa jest taka, że plany miejscowe w Polsce bardzo często mają nieprecyzyjne zapisy. Można wziąć pięciu różnych architektów i urzędników, i każdy z nich te same zapisy planu miejscowego będzie interpretować inaczej. I mniejszym problemem jest, jeśli dyskusje na temat interpretacji zapisów planu odbywają się nad projektem, bo wtedy można jeszcze coś zmienić, a większym problemem będzie jeśli te wątpliwości zaczną się pojawiać już po wybudowaniu budynku. W najgorszej sytuacji mówimy o konieczności rozbiórki takiego budynku, który nie będzie zgodny z planem miejscowym lub innymi przepisami.

Jednocześnie skoro urząd może jedynie przyjąć zgłoszenie, to nikt nie sprawdzi również czy architekt podpisany pod projektem faktycznie ma uprawnienia oraz czy należy do Izby Architektów, czy opłaca tam składki oraz czy ma obowiązkowe ubezpieczenie.

Oświadczenie inwestora o kompletności dokumentacji

I kolejna kwestia, czyli do takiego zgłoszenia inwestor dołącza oświadczenie, że dokumentacja jest kompletna czyli np. że posiada wszystkie uzgodnienia, i urząd również nie ma możliwości sprawdzenia czy faktycznie tak jest. Pytanie skąd inwestor bez wykształcenia budowlanego ma wiedzieć co tak naprawdę jest potrzebne, skoro często nawet architekci wchodzą w dyskusje z urzędnikami co do konieczności dołączenia niektórych dokumentów i uzgodnień.

Brak kierownika przy budowie domu

Ostatnią z tych najważniejszych zmian jest brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy dla takich domów do 70m2. W przypadku braku kierownika budowy inwestor musi podpisać oświadczenie, że przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową. W mojej opinii jest to bardzo zły zapis.

Żeby zostać kierownikiem budowy należy ukończyć studia, następnie zrobić praktyki zawodowe, potem zakwalifikować się do egzaminu państwowego, zdać jego część pisemną oraz ustną, żeby na końcu zostać przyjętym do Izby oraz wykupić ubezpieczenie. Dopiero wtedy można sprawować funkcję kierownika, a więc trzeba się wykazać odpowiednio dużą wiedzą i doświadczeniem. I oczywiście, że są różne stopnie skomplikowania budynków, a dom jest zazwyczaj mniej skomplikowany niż np. centrum handlowe, jednak nawet na budowach domów widziałam absurdalne i niebezpieczne sytuacje. Uważam, że kierownik budowy powinien być obowiązkowo zatrudniony przy budowie domów jednorodzinnych.

Często mówiąc o tym publicznie słyszę, że na budowach domów jednorodzinnych kierownik to fikcyjna funkcja, bo nawet nie przyjeżdża na budowę, tylko robi same wpisy do dziennika. Sama osobiście na szczęście nigdy nie trafiłam na takiego kierownika, wszyscy z którymi współpracowałam przykładali się do swoich obowiązków. Rozumiem, że być może niektórzy trafili na niekompetentnych kierowników, ale to że nie może być przyczyną twierdzenia, że kierownik budowy to zbędna funkcja.

Kierownik ma przypilnować aby budynek powstał zgodnie z projektem. W przypadku jego braku mogę sobie wyobrazić, że sporo inwestorów będzie wprowadzało zmiany na własną rękę, w tym także zmiany dotyczące konstrukcji jak np. ilości zbrojenia lub wymiarów elementów więźby dachowej, tak aby zaoszczędzić. Takie zmiany wprowadzane bez nadzoru uprawnionych inżynierów mogą w najgorszym wypadku skończyć się tragicznie. Pamiętajmy też, że takie domy choć teoretycznie budowane na potrzeby własne, pewnie będą też w przyszłości sprzedawane. W przypadku budowy bez kierownika kupujący nie będzie miał pewności jaka jest jakość wykonania i czy budynek został wybudowany zgodnie z projektem.

Warunki zabudowy dla domu do 70m2

Kolejnym ułatwieniem dla inwestorów związanym z budową domów do 70m2 jest skrócenie czasu oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy do 21 dni. O warunki zabudowy trzeba wystąpić jeżeli na danym terenie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to zapis, który trochę mnie denerwuje, a trochę śmieszy. Oczywiście byłoby świetnie, gdyby wszystkie sprawy urzędowe dało się załatwić szybciej poprzez samo skrócenie tego czasu wpisane w ustawie. Ale prawda jest taka, że urzędnicy przecież nie przeciągają celowo procedur, bo mają takie widzimisię, tylko wszystko trwa długo bo urzędnicy są słabo opłacani i coraz więcej osób odchodzi z pracy w urzędzie. To powoduje, że ta sama ilość pracy musi być wykonana przez mniej ludzi, przez co trwa to dłużej. Ten zapis o skróceniu czasu na wydanie warunków zabudowy jest bardzo populistyczny, bo trzeba tak naprawdę zacząć od poprawienia warunków pracy w urzędach, tak aby chcieli tam pracować kompetentni ludzie, trzeba im stworzyć dobre warunki do pracy i wtedy wszystko samo pójdzie szybciej. Sama zmiana ustawy nie zmieni rzeczywistości.

Zgodnie z nowelizacją ograniczona została również liczba stron postępowania przy wydaniu warunków zabudowy dla domów do 70m2 i teraz stroną będzie wyłącznie wnioskodawca.

I to w zasadzie są najważniejsze zmiany jeśli chodzi o domy jednorodzinne. Przepisy zmieniły się także dla budynków rekreacji indywidualnej więc omówię szybko jeszcze ten rodzaj budynków.

>>> Czym się różni plan miejscowy od warunków zabudowy i kiedy które potrzebujesz

Budynek rekreacji indywidualnej do 70m2

Otóż do tej pory budynki rekreacji indywidualnej można było budować na pozwolenie na budowę lub na zgłoszenie, jeżeli ich powierzchnia zabudowy nie przekraczała 35m2. Zgłoszenie to różni się dość mocno od zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, bo do budowy domu trzeba mieć pełny projekt budowlany od architekta, natomiast do zgłoszenia takiego małego budynku rekreacji można dołączyć wyłącznie szkice wykonane przez inwestora. Po nowelizacji w Prawie budowlanym pojawiła się jeszcze jedna możliwość czyli budowa parterowego, wolnostojącego budynku rekreacji indywidualnej na zgłoszenie, którego powierzchnia zabudowy będzie większa niż 35m2, ale mniejsza niż 70m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6m i wysięgu wsporników do 2m. Liczba takich budynków na działce nie będzie mogła przekroczyć jednego na każde 500m2 działki.

Widziałam już na facebookowych grupach zrzeszających osoby zainteresowane takimi domami letniskowymi, że wiele osób niezwiązanych z budownictwem ma problem z użytymi pojęciami i nie potrafi na rysunkach technicznych określić czym jest rozpiętość elementów konstrukcyjnych oraz wysięg wsporników, ale na szczęście akurat te zgłoszenia będą weryfikowane przez urząd. Żeby wybudować taki domek letniskowy potrzebne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, o ile na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

>>> Sześć mitów o budynkach rekreacji indywidualnej

Bezpieczeństwo na budowie i w trakcie użytkowania

Podobnie jak w przypadku domów jednorodzinnych, tak i tutaj moje wątpliwości wzbudza bezpieczeństwo na budowie i w czasie użytkowania takiego budynku. W zasadzie nie rozumiem dlaczego ustawodawca uznał, że budynek o niemal identycznych gabarytach raz należy budować mając projekt budowlany wykonany przez uprawnionych inżynierów, a innym razem można budować na podstawie własnych szkiców.

Do tego doświadczenie z ubiegłych lat każe przypuszczać, że ludzie tak gdzie się da, będą budować domy letniskowe o powierzchni 70m2 na podstawie własnych szkiców, bez stosownego nadzoru, a następnie będą je przekształcać na budynki mieszkalne jednorodzinne. Tak się dotychczas bardzo często działo z tymi budynkami do 35m2, a teraz skala takiego zjawiska zapewne się zwiększy. Jeżeli plan miejscowy na danym terenie dopuszcza budowę zarówno budynków rekreacji jak i budynków mieszkalnych, to raczej nie mam wątpliwości, że sporo osób będzie chciało oszczędzić nie tylko na kierowniku budowy, ale także na projekcie budowlanym.

Podsumowanie

Podsumowując uważam, że nazywanie zmiany przepisów dotyczących budowy domów do 70m2 jakimś ogromnym ułatwieniem dla inwestorów jest jedynie zwyczajnym chwytem marketingowym. Tak naprawdę jedyna oszczędność to koszt zatrudnienia kierownika budowy czyli ok. 2 do 4 tys. złotych. Porównując to do łącznego kosztu budowy całego domu to jest kwota naprawdę niewielka. Jeżeli rozważacie budowę domu takim trybem to zalecam jednak zatrudnienie kierownika. Pamiętajcie, że kierownik jest na budowie po to, żeby chronić waszych interesów.

Moim zdaniem cała ta nowelizacja jest próbą odwrócenia uwagi od nieudolnej polityki mieszkaniowej kolejnych rządów. Nowo budowane mieszkania w miastach są w tak wysokich cenach, że sporej części ludzi po prostu na nie nie stać, mieszkania te stoją puste bo często są kupowane jedynie jako lokata kapitału. Zresztą ich funkcjonalność często także pozostawia wiele do życzenia. Politycy zamiast skupić się na rozwiązaniu problemu niewystarczającej liczby mieszkań i ich szybko rosnących cen, przerzucają odpowiedzialność na obywateli mydląc oczy rzekomymi ułatwieniami w budowie domów.

Akty prawne:
– Ustawa Prawo Budowlane