Przejdź do treści

Czym są warunki zabudowy i plan miejscowy

    Z tego artykułu dowiesz się:
    – od czego zależy czy przy budowie trzeba wziąć pod uwagę plan miejscowy czy warunki zabudowy;
    – czym się różnią warunki zabudowy od planu miejscowego;
    – co znajduje się w każdym z nich.

    Zanim kupisz działkę musisz wiedzieć co możesz na niej wybudować, albo czy w ogóle cokolwiek możesz na niej wybudować. W przeciwnym razie kupujesz kota w worku. Gdzie sprawdzić pod jaką funkcję przeznaczona jest działka? Znajdziesz to w jednym z dwóch dokumentów – albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o warunkach zabudowy. Które kiedy stosujemy? Odpowiedź znajdziesz poniżej.

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to podstawowy akt prawny, w którym znajdziesz to co możesz wybudować (funkcja), jak budynek mniej więcej powinien wyglądać, oraz jaki duży może być.

    Zanim przejdę do planu miejscowego cofnijmy się jeszcze o krok. Planowanie przestrzeni wokół nas rozpoczyna się tak naprawdę na szczeblu krajowym. Dopiero później schodzimy na szczeble regionalne, a następnie lokalne. Każdy z niższych szczebli jest uszczegółowieniem wyższego szczebla, i musi być z nim zgodny.
    Na szczeblu lokalnym czyli gminy, najpierw powstaje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Można to nazwać niejako ogólną koncepcją tego, jak ma być zagospodarowana przestrzeń w danej gminie. Dopiero na podstawie studium powstają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

    Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. Powstaje on na zlecenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a uchwala go rada gminy. Przed jego uchwaleniem jest wyłożony do konsultacji – każdy (nie tylko mieszkaniec albo właściciel działek na tym terenie) może wyrazić opinię na temat zapisów w nim zawartych.

    Co określa plan miejscowy?

    W planie miejscowym obowiązkowo określa się m.in.:

    – przeznaczenie terenów

    – zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

    – zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;

    – zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków;

    – wymagania dotyczące kształtowania przestrzeni publicznych;

    – zasady kształtowania zabudowy

    – wskaźniki zagospodarowania terenu (minimalną i maksymalną intensywność zabudowy, minimalny procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki);

    – maksymalną wysokość zabudowy;

    – minimalną liczbę miejsc do parkowania;

    – uwarunkowania, które wynikają z zagrożenia powodzią lub osuwiskami;

    – zasady scalania i podziału nieruchomości.

    Gdzie znajdziesz plan miejscowy?

    Plany miejscowe obowiązkowo publikowane są w Dzienniku Urzędowym województwa. Znajdziesz je również w Internecie na stronie BIP (Biuletyn Informacji Publicznej) w swojej gminie. Często są one też dostępne w Internecie na innych portalach gminnych typu geoportal. Możesz również zawnioskować urzędu o wydanie wypisu i wyrysu planu miejscowego dla konkretnej działki.

    Podstawa prawna dla planów miejscowych

    Podstawą prawną dla sporządzania planów miejscowych, oraz aktem, w którym określony jest minimalny zakres zawartości takiego planu jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie można uzyskać odstępstwa (tak jak to się dzieje np. w przypadku warunków technicznych).

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Zaledwie ok. 30% powierzchni Polski pokryte jest planami miejscowymi. Na jakiej więc podstawie mamy wiedzieć co można wybudować na terenie, gdzie takiego planu nie ma?
    Jeżeli trafiła Ci się właśnie taka sytuacja to musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

    Kiedy trzeba wystąpić o warunki zabudowy?

    O warunki zabudowy wystąpić trzeba jeżeli zmienia się zagospodarowanie polegające na budowie obiektu lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także przy zmianie sposobu użytkowania.

    Nie wymagają natomiast wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane polegające na remoncie, montażu i przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, nie są zaliczane do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub nie wymagają pozwolenia na budowę.

    Jak dostać decyzję o warunkach zabudowy?

    Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Musisz o nią najpierw zawnioskować wypisując formularz i wpisując w nim podstawowe parametry budynku, jaki chciałbyś wybudować.

    Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest jednak możliwe dla każdej działki. Chcąc uniknąć chaosu przestrzennego ustawodawca wprowadził zasadę, że trzeba spełnić kilka warunków, żeby decyzja została wydana i są to następujące warunki:

    – co najmniej jedna działka budowlana, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest już zabudowana;

    – teren ma dostęp do drogi publicznej;

    – istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego budynku;

    – teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolniczne i nieleśne;

    – decyzja jest zgodna z innymi przepisami.

    Co określa decyzja o warunkach zabudowy?

    Sposób ustalania tego, co znajdzie się w decyzji nie jest dowolny. Jest to określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nimi w warunkach zabudowy muszą się znaleźć m.in. informacje o:

    – linii zabudowy;

    – wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

    – szerokości elewacji frontowej;

    – wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

    – geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

    Podstawa prawna wydawania decyzji o warunkach zabudowy

    Podstawą prawną dla sporządzania decyzji o warunkach zabudowy jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określa ona także minimalną zawartość takiej decyzji. Dokładny zakres jest narzucony Rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

    Od decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać do SKO (Samorządowe Kolegium Odwoławcze).

    Podsumowanie – kiedy plan miejscowy, a kiedy warunki zabudowy

    Podsumowując, przed rozpoczęciem projektowania, a najlepiej jeszcze przed zakupem działki, należy sprawdzić czy wolno zabudować daną działkę, a jeśli tak, to w jaki sposób. Określa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego nie ma, to należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

    Przed wydaniem pozwolenia na budowę urzędnicy sprawdzają zgodność projektowanego obiektu z zapisami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba spełnić wszystkie zapisy.

    AKTY PRAWNE:
    Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
    Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

    SPRAWDŹ TAKŻE:
    Czym się różni zgłoszenie od pozwolenia na budowę

    Subscribe
    Powiadom o
    guest
    7 komentarzy
    Oldest
    Newest Most Voted
    Inline Feedbacks
    Pokaż wszystkie komentarze
    Robert
    Robert
    6 miesięcy temu

    Dzień dobry,
    Jestem właścicielem gruntów rolnych zaklasyfikowanych jako RV-VI, które zostały podzielone na działki pow. ok 0,3 ha z dostępem do drogi. Działki nie są uzbrojone ale mają oświadczenia od dostawców mediów.
    Ze względu na to ze teren znajduje się na obszarze Natura2000, rozumiem, że ewentualna zabudowa podlega ograniczeniom dotyczącym przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Art3.p54: „zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą: nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy”)

    Na terenie działek brak jest MPZ
    Aktualna zabudowa sąsiadująca to zabudowa jednorodzinna i rekreacyjna, wobec czego planuję wnioskować o WZ-tki na tego typu zabudowę, tj. budynek mieszkalny do 70m2.
    Jedna z tych działek już otrzymała decyzję WZ na budynek mieszkalny 1-rodz. i odstąpiono od OOŚ ze względu na to że planowana inwestycja nie będzie znacząco oddziaływać na środowisko.

    1) Proszę o podpowiedź czy składając kolejne wnioski WZ na każdą z pozostałych 6-ciu działek gmina może zażądać OOŚ ?
    2) Jak liczy się ten limit 0,5 ha – od pow. działki? od pow. budynku? i jak się sumuje?
    3) Czy wniosek WZ dla planowanej budowy dwóch budynków po 35m2 będzie miał stopień oddziaływania inny niż dla 1 budynku 70m2?

    Dziękuję i pozdrawiam

     

    Robert
    Robert
    5 miesięcy temu
    Reply to  Basia

    Dziękuję za wyjaśnienie. Chciałbym jedynie doprecyzować, że w gminie zostałem poinformowany, że powierzchnia sumuje się do „osoby wnioskodawcy” oraz do działki/działek, tzn. jeśli ten sam wnioskodawca składa kilka wniosków WZ do oddzielnych sąsiadujących działek, to może przekroczyć limit. Podpowiedź jaką uzyskałem jest taka, że powierzchnie inwestycji nie sumują się jeśli są różni wnioskodawcy WZ (cytuję: „można poprosić o złożenie oddzielnych wniosków o WZ dla każdej działki przez innych członków rodziny lub znajomych”)
    Wciąż nie wiem tylko czy nie jest to nadinterpretacja i próba uzyskania przez gminę dodatkowych środków, ponieważ każdy wnioskujący WZ niebędący właścicielem podlega opłacie skarbowej 598pln. ?
    Czy mogę prosić o dodatkowy komentarz?

    Robert
    Robert
    6 miesięcy temu

    Wysłałem do Pani uprzejme zapytanie o WZ kilka dni temu i nie zostało nawet opublikowane na tym forum. Czy ten blog jest aktywny?

    Robert
    Robert
    5 miesięcy temu
    Reply to  Basia

    Dzień dobry, dziękuję bardzo za odpowiedź. Proszę nie odbierać mojego komentarza jako ponaglenia. Wyrażał on tylko obawy po tym jak całość mojego zapytania po wysłaniu nie wyświetliła się na forum a nie wiedziałem że pojawi się dopiero po Pani akceptacji. Doceniam Pani pomoc i dzielenie się swoim doświadczeniem na tym forum, które zawiera niezwykle bogate i rzetelne źródło wiedzy. Pozdrawiam serdecznie.

    7
    0
    Co o tym myślisz? Skomentuj!x
    Koszyk0
    Brak produktów w koszyku!
    Kontynuuj zakupy
    0