Czym są warunki zabudowy i plan miejscowy

Z tego artykułu dowiesz się:
– od czego zależy czy przy budowie trzeba wziąć pod uwagę plan miejscowy czy warunki zabudowy;
– czym się różnią warunki zabudowy od planu miejscowego;
– co znajduje się w każdym z nich.

Zanim kupisz działkę musisz wiedzieć co możesz na niej wybudować, albo czy w ogóle cokolwiek możesz na niej wybudować. W przeciwnym razie kupujesz kota w worku. Gdzie sprawdzić pod jaką funkcję przeznaczona jest działka? Znajdziesz to w jednym z dwóch dokumentów – albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o warunkach zabudowy. Które kiedy stosujemy? Odpowiedź znajdziesz poniżej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to podstawowy akt prawny, w którym znajdziesz to co możesz wybudować (funkcja), jak budynek mniej więcej powinien wyglądać, oraz jaki duży może być.

Zanim przejdę do planu miejscowego cofnijmy się jeszcze o krok. Planowanie przestrzeni wokół nas rozpoczyna się tak naprawdę na szczeblu krajowym. Dopiero później schodzimy na szczeble regionalne, a następnie lokalne. Każdy z niższych szczebli jest uszczegółowieniem wyższego szczebla, i musi być z nim zgodny.
Na szczeblu lokalnym czyli gminy, najpierw powstaje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Można to nazwać niejako ogólną koncepcją tego, jak ma być zagospodarowana przestrzeń w danej gminie. Dopiero na podstawie studium powstają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. Powstaje on na zlecenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a uchwala go rada gminy. Przed jego uchwaleniem jest wyłożony do konsultacji – każdy (nie tylko mieszkaniec albo właściciel działek na tym terenie) może wyrazić opinię na temat zapisów w nim zawartych.

Co określa plan miejscowy?

W planie miejscowym obowiązkowo określa się m.in.:

– przeznaczenie terenów

– zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

– zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;

– zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków;

– wymagania dotyczące kształtowania przestrzeni publicznych;

– zasady kształtowania zabudowy

– wskaźniki zagospodarowania terenu (minimalną i maksymalną intensywność zabudowy, minimalny procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki);

– maksymalną wysokość zabudowy;

– minimalną liczbę miejsc do parkowania;

– uwarunkowania, które wynikają z zagrożenia powodzią lub osuwiskami;

– zasady scalania i podziału nieruchomości.

Gdzie znajdziesz plan miejscowy?

Plany miejscowe obowiązkowo publikowane są w Dzienniku Urzędowym województwa. Znajdziesz je również w Internecie na stronie BIP (Biuletyn Informacji Publicznej) w swojej gminie. Często są one też dostępne w Internecie na innych portalach gminnych typu geoportal. Możesz również zawnioskować urzędu o wydanie wypisu i wyrysu planu miejscowego dla konkretnej działki.

Podstawa prawna dla planów miejscowych

Podstawą prawną dla sporządzania planów miejscowych, oraz aktem, w którym określony jest minimalny zakres zawartości takiego planu jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie można uzyskać odstępstwa (tak jak to się dzieje np. w przypadku warunków technicznych).

Decyzja o warunkach zabudowy

Zaledwie ok. 30% powierzchni Polski pokryte jest planami miejscowymi. Na jakiej więc podstawie mamy wiedzieć co można wybudować na terenie, gdzie takiego planu nie ma?
Jeżeli trafiła Ci się właśnie taka sytuacja to musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Kiedy trzeba wystąpić o warunki zabudowy?

O warunki zabudowy wystąpić trzeba jeżeli zmienia się zagospodarowanie polegające na budowie obiektu lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także przy zmianie sposobu użytkowania.

Nie wymagają natomiast wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane polegające na remoncie, montażu i przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, nie są zaliczane do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub nie wymagają pozwolenia na budowę.

Jak dostać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Musisz o nią najpierw zawnioskować wypisując formularz i wpisując w nim podstawowe parametry budynku, jaki chciałbyś wybudować.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest jednak możliwe dla każdej działki. Chcąc uniknąć chaosu przestrzennego ustawodawca wprowadził zasadę, że trzeba spełnić kilka warunków, żeby decyzja została wydana i są to następujące warunki:

– co najmniej jedna działka budowlana, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest już zabudowana;

– teren ma dostęp do drogi publicznej;

– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego budynku;

– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolniczne i nieleśne;

– decyzja jest zgodna z innymi przepisami.

Co określa decyzja o warunkach zabudowy?

Sposób ustalania tego, co znajdzie się w decyzji nie jest dowolny. Jest to określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nimi w warunkach zabudowy muszą się znaleźć m.in. informacje o:

– linii zabudowy;

– wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

– szerokości elewacji frontowej;

– wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

– geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawa prawna wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Podstawą prawną dla sporządzania decyzji o warunkach zabudowy jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określa ona także minimalną zawartość takiej decyzji. Dokładny zakres jest narzucony Rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać do SKO (Samorządowe Kolegium Odwoławcze).

Podsumowanie – kiedy plan miejscowy, a kiedy warunki zabudowy

Podsumowując, przed rozpoczęciem projektowania, a najlepiej jeszcze przed zakupem działki, należy sprawdzić czy wolno zabudować daną działkę, a jeśli tak, to w jaki sposób. Określa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego nie ma, to należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przed wydaniem pozwolenia na budowę urzędnicy sprawdzają zgodność projektowanego obiektu z zapisami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba spełnić wszystkie zapisy.

AKTY PRAWNE:
– Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
– Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SPRAWDŹ TAKŻE:
– Czym się różni zgłoszenie od pozwolenia na budowę

POWIĄZANE ARTYKUŁY:

Sześć mitów dotyczących budowy budynku rekreacji indywidualnej Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia Zabudowa zagrodowa – co można budować w jej ramach Od czego zależy usytuowanie budynku na działce?