Od czego zależy usytuowanie budynku na działce?

Z tego artykułu dowiesz się:
– gdzie sprawdzić to jak można zlokalizować budynek;
– od czego zależy to jak możemy usytuować budynek;
– kiedy można wnioskować o odstępstwo.

Możliwości usytuowania budynku na działce najlepiej sprawdzić jeszcze przed jej kupnem. Nierzadko zdarza się, że dopiero po zakupieniu działki okazuje się, że budynek możemy postawić zaledwie na jej niewielkim obszarze, i to jeszcze nie tym, gdzie się nam marzyło. Jest wiele czynników determinujących to, gdzie i jak można zlokalizować budynek na działce. Poznaj kilka najważniejszych z nich.

Warunki techniczne i odległości od granic działki

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określają minimalne odległości nowej zabudowy od granic i innych budynków. Podstawowe odległości to 3m dla ściany bez otworów okiennych i drzwiowych, oraz 4m dla ścian z otworami. Dotyczy to odległości od działek, które nie są działkami drogowymi.

Są też wyjątki od tych przepisów. Budynek można sytuować w bliższej odległości od granicy jeżeli taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oraz w zabudowie jednorodzinnej oraz zagrodowej jeżeli działka ma mniej niż 16m szerokości, a także jeżeli budynek będzie usytuowany w granicy i będzie przylegał  swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce.

W zabudowie jednorodzinnej oraz zagrodowej można także sytuować budynek gospodarczy oraz garaż bezpośrednio przy granicy działki, lub w odległości nie mniejszej niż 1,5m, jeżeli jego długość wynosi nie więcej niż 6,5m, a wysokość nie więcej niż 3m.
Wspomnieć należy też o innych wynikających z warunków technicznych przepisach wpływających na usytuowanie. Mowa tu o przesłanianiu, odległości od miejsc postojowych, od śmietników, studni czy zbiorników na nieczystości.

Usytuowanie budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe

Poza wyżej wymienionymi warunkami lokalizacji budynków na działce, dochodzą jeszcze obostrzenia wynikające z bezpieczeństwa pożarowego. Jest to temat bardzo złożony i nie da się go wyczerpać w jednym artykule, dlatego jedynie nakreślę jakie są podstawowe zasady, na które trzeba zwrócić uwagę.
Przede wszystkim odległości jakie należy zachować od granic oraz innych budynków zależą od tego, jakie przeznaczenie ma projektowany budynek oraz budynki sąsiednie (np. czy są to budynki przeznaczone na pobyt ludzi czy produkcyjne). Do tego rolę odgrywa rodzaj materiałów, z jakich wykonane są ściany oraz dach. Ważne jest też to czy sąsiednia działka jest zabudowana, oraz czy w pobliżu znajduje się las.

W przypadku braku możliwości lokalizacji zgodnie z powyższymi przepisami, w uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość ubiegania się o odstępstwo od warunków technicznych. Następuje to poprzez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, a zgodę na odstępstwo, lub jej brak wydaje minister.

Plan miejscowy i linie zabudowy

Jeżeli Twoja działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, całkiem możliwe jest, że wyznaczone są także linie zabudowy. Linii zabudowy są dwa rodzaje – obowiązująca i nieprzekraczalna.
Obowiązująca linia zabudowy zazwyczaj oznaczona jest symbolem linii z czarnymi, pełnymi trójkątami. Oznacza ona to, że dokładnie w tej linii (a nie bliżej, ani dalej)  należy usytuować budynek. W planie mogą być zapisane wyjątki od tej reguły, np. możliwość budowy okapu lub schodów przed taką linią.
Nieprzekraczalna linia zabudowy jest z kolei zazwyczaj oznaczona symbolem linii z pustymi trójkątami. Oznacza ona, że budynek powinien być zlokalizowany nie bliżej granicy niż ta linia (czyli może być zlokalizowany w tej linii lub dalej).

Jest jeszcze jeden aspekt lokalizacji wynikający z planu miejscowego. Budynki można lokalizować bliżej granicy (bliżej niż 3m i 4m) jeżeli miejscowy plan na to pozwala. Nie zwalnia to oczywiście z obowiązku przestrzegania innych przepisów dotyczących aspektów przeciwpożarowych i odległości pomiędzy budynkami.

Od zapisów planu miejscowego nie ma możliwości uzyskania odstępstwa.

Warunki zabudowy

Warunki zabudowy wydawane są jeżeli teren inwestycji nie jest objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji budynek należy (poza innymi przepisami) sytuować zgodnie z zapisami warunków. W tym przypadku nie ma już możliwości sytuowania budynków bliżej niż 3 i 4m od granic (chyba, że zachodzą któreś z okoliczności wymienionych w warunkach technicznych; nie może to jednak wynikać wyłącznie z decyzji o WZ).

Jeżeli uważasz, że warunki zabudowy zostały wydane z naruszeniem innych przepisów możesz się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Odległości od dróg

Jak już wiesz z powyższych akapitów, odległości wymienione w warunkach technicznych nie dotyczą odległości od granic z działkami drogowymi. Nie oznacza to jednak, że od strony drogi budynek można sytuować w dowolnej odległości. Wymiary te narzuca Ustawa o drogach publicznych (Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60). Są one uzależnione od dwóch czynników: kategorii drogi oraz tego czy przebiega ona przez teren zabudowy czy poza nim.

Wymienione odległości liczy się od zewnętrznej krawędzi jezdni i wynoszą one:

w terenie zabudowy:

– 30m od autostrady;
– 20m od drogi ekspresowej;
– 10m od drogi krajowej;
– 8m od drogi wojewódzkiej i powiatowej;
– 6m od drogi gminnej;

poza terenem zabudowy:

– 50m od autostrady;
– 40m od drogi ekspresowej;
– 25m od drogi krajowej;
– 20m od drogi wojewódzkiej i powiatowej;
– 6m od drogi gminnej.

W uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość lokalizacji obiektu bliżej krawędzi jezdni po uzyskaniu zgody zarządcy drogi. Poza wszystkimi wymienionymi warunkami jest jeszcze kilka innych aspektów determinujących to, jak zlokalizowany zostanie budynek i są to m.in. odległości od sieci czy przesłanianie. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza zgodność zagospodarowania terenu z planem miejscowym lub warunkami zabudowy, przepisami technicznymi oraz innymi przepisami.

SPRAWDŹ TAKŻE:
– Wolnostojący czyli jaki
– Obszar oddziaływania obiektu – czym jest i jak go określić

POWIĄZANE ARTYKUŁY:

Zabudowa zagrodowa – co można budować w jej ramach Sześć mitów dotyczących budowy budynku rekreacji indywidualnej Obszar oddziaływania obiektu – czym jest i jak go określić Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia