Domy do 70m2 bez pozwolenia – hit czy kit?

[stan na 16.08.2021, w trakcie konsultacji ustawy]

W ostatnich dniach wszystkich związanych z budownictwem oraz przyszłych inwestorów zelektryzowała wiadomość o planowanej zmianie prawa budowlanego. Zmiany mają dotyczyć budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynków rekreacji indywidualnej.

Czy faktycznie szykuje nam się rewolucja? A może to tyko chwyt marketingowy?

Jak jest obecnie?

Zacznę od szybkiego omówienia przepisów, na podstawie aktualnie można wybudować dom jednorodzinny.

Obecnie budynek mieszkalny jednorodzinny można wybudować w dwóch trybach:
– pozwolenia na budowę;
– zgłoszenia z projektem budowlanym.

W przypadku obu trybów jest więcej podobieństw niż różnic. Przede wszystkim w obu przypadkach do wniosku należy dołączyć kompletny projekt budowlany – czyli opracowanie stworzone przez uprawnionych architektów, konstruktorów oraz pozostałych inżynierów branżowych. Tak więc śmiało można stwierdzić, że koszt przygotowania dokumentacji w obu trybach jest identyczny.

Największa różnica w obu trybach to czas jaki mija od złożenia dokumentacji do uzyskania możliwości rozpoczęcia budowy. W przypadku zgłoszenia jest to 21 dni, w przypadku pozwolenia na budowę do 65 dni. Należy jednak pamiętać, że czas ten może się wydłużyć jeśli wystąpi konieczność uzupełnienia dokumentacji. Ostatecznie w przypadku pozwolenia na budowę do ręki otrzymujemy decyzję administracyjną, która jest wymagana przez większość banków w przypadku budowy na kredyt. Jeśli zaś chodzi o zgłoszenie, to nie kończy się ono wydaniem decyzji co może być utrudnieniem.
Do tego na zgłoszenie można budować wyłącznie domy, których obszar oddziaływania mieści się na własnej działce.

>>> Jeśli interesuje Cię temat różnicy pomiędzy pozwoleniem, zgłoszeniem z projektem a zgłoszeniem ze szkicem napisałam o tym odrębny artykuł.

Na czym polega zmiana przepisów?

Nieprawdą okazały się pierwsze zapowiedzi, że dom będzie można wybudować ‘bez formalności’. Propozycja zmian w ustawie wskazuje, że dojdzie po prostu nowy, trzeci sposób załatwienia formalności związanych z budową. Ten trzeci sposób również będzie… zgłoszeniem  z projektem. Będzie on działać na zasadzie ‘coś za coś’. W zamian za ograniczenia związane w wielkością budynku będzie można zrezygnować z zatrudnienia kierownika budowy i posiadania dziennika budowy. Na grafice zestawiłam podstawowe dane obrazujące podobieństwa i różnice aktualnego zgłoszenia od nowego zgłoszenia.

Zmiany można więc podsumować jako kosmetyczne. W mojej opinii brzmi to jak kiełbasa wyborcza, a nie żadna rewolucja. Osoba, która zechce skorzystać z nowego przepisu oszczędzi ok 2,5 – 3,5 tys. złotych dzięki braku konieczności zatrudnienia kierownika budowy. W obliczu tego, że budowa domu kosztuje i tak kilkaset tysięcy złotych, oszczędność tych kilku tysięcy jest niemalże niezauważalna.

Brak kierownika i dziennika budowy

Zwolnienie z obowiązku zatrudnienia kierownika budowy to największy błąd w planowanych zmianach. Nie mam pojęcia w jaki sposób brak kierownika ma dosłownie ‘uprościć’ budowę domu (a takiego sformułowania używają osoby odpowiedzialne za wprowadzane zmiany). Brzmi to tak, jakby kierownik budowy stwarzał same problemy, a jego brak miał przyspieszyć budowę.

Kierownik stoi na straży jakości realizacji budowy. Jest odpowiedzialny za zgodność budowlanego obiektu z projektem, sprawdzenie jakości materiałów użytych przy budowie i za bezpieczeństwo na terenie budowy. W zasadzie to obecność kierownika upraszcza budowę, bowiem służy on radą i rozwiązuje zaistniałe problemy.

Można sobie wyobrazić, że w sytuacji, w której nikt nie kontroluje zgodności wykonywanych prac z projektem, inwestor na własną rękę zmienia co chce (niewielu inwestorów ma wiedzę, że to projektant kwalifikuje odstąpienia jako istotne lub nie – najczęściej inwestora uświadamia o tym właśnie kierownik). Niektóre zmiany wprowadzane ‘na własną rękę’ mogą wręcz stanowić zagrożenie bezpieczeństwa np. zmniejszenie przekrojów konstrukcji celem zaoszczędzenia na materiałach.

Nie wiadomo również w czym przeszkadzał ustawodawcy dziennik budowy. W nim są odnotowywane poszczególne etapy budowy, ale także uwagi odnośnie jakości wykonania. Można sobie wyobrazić, że projektant przyjeżdża na nadzór i okazuje się, że budynek jest całkowicie niezgodny z projektem. W takiej sytuacji nie ma nawet miejsca, w którym mógłby zapisać swoje uwagi lub wstrzymać roboty budowlane (robi się to właśnie wpisem do dziennika).

Osobiście nie chciałabym również ryzykować zakupienia takiego domu, którego budowy nikt nie kontrolował. Jest wręcz niemożliwe (lub bardzo drogie) sprawdzenie jakości wykonania niektórych elementów, szczególnie tych podlegających zakryciu. W przypadku rozbudowy takiego domu nie wiadomo z jakich materiałów został on wykonany, bo nie kontrolował tego kierownik z uprawnieniami, wiedzą i doświadczeniem.

Uzasadnienie zmian? Wątpliwe

W uzasadnieniu czytamy: „Potrzeba wprowadzenia zmian w ustawie (…) wynika z konieczności zapewnienia prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.” Jest to hipokryzja rządu, który nie poradził sobie z budową mieszkań, które zaspokoiłyby potrzeby mieszkaniowe Polaków.

Jako rozwiązanie wymyślono więc przerzucenie problemu na zwykłych ludzi. Zmniejszenie kosztów budowy o ok. 3 tys. złotych (koszt kierownika) nie jest absolutnie żadnym rozwiązaniem problemu mieszkaniowego w Polsce. W obliczu szalejących cen materiałów budowlanych i ogólnych kosztów budowy domu, te kilka tysięcy złotych na kierownika budowy nie robi różnicy.

Jak czytamy dalej „W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przewiduje się wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego typu obiektów, w nieprzekraczalnym terminie 30 dni.” „Wprowadzenie terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz konsekwencji finansowych dla jego przekroczenia powinno wpłynąć na usprawnienie postępowań administracyjnych.”

Jest to kolejny życzeniowy zapis nie mający zbyt wiele wspólnego z realiami. Mam przykre poczucie, że autorzy zmian sugerują, że urzędnicy w sposób złośliwy przedłużają wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na ‘zwykłe domy’ i że zapis w ustawie coś zmieni.

Otóż aktualne warunki pracy w urzędach (szczególnie płace) są tak słabe, że ludzie nie chcą tam pracować. Już teraz w większości urzędów, w których załatwiam formalności w imieniu inwestorów, jest mnóstwo nieobsadzonych stanowisk. Powoduje to, że ta reszta, która pracuje jest zawalona robotą. Urzędnicy siedzą po godzinach, aby nadrobić zaległości powstałe w wyniku braków kadrowych.

Rozwiązaniem problemu długiego okresu wydawania warunków zabudowy jest stworzenie urzędnikom lepszych (i lepiej opłacanych) miejsc pracy aby uzupełnić braki kadrowe. Wtedy wszystkie decyzje będą wydawane szybciej, nie tylko te dla domów do 70m2.

Autorzy zmian nie rozumieją chyba także istoty uprawnień budowlanych oraz odpowiedzialności poszczególnych uczestników procesu budowlanego. Aby kierować budową należy mieć inne uprawnienia, niż te które są konieczne do projektowania. Kierownik budowy ma inna wiedzę niż projektant (choć oczywiście można łączyć te stanowiska i posiadać oba rodzaje uprawnień).

W uzasadnieniu braku konieczności zatrudnienia kierownika czytamy: „w przypadku obiektu jakim jest niewielki, bo ograniczony do 70 m2 powierzchni zabudowy, dom jednorodzinny, zapewnienie zgodności budowy z projektem z powodzeniem, może być zapewnione przez autora projektu”. Autorzy ustawy prawdopodobnie nie doczytali, że ów nadzór wcale nie jest obowiązkowy. Ponadto taki nadzór pełni się (zazwyczaj) za dodatkową opłatą. Tak więc zamiast płacić kierownikowi, inwestor więcej zapłaci projektantowi. Czyli oszczędności i tak brak.

Moje największe zdziwienie budzi ten fragment uzasadnienia: „W projekcie ustawy przewiduje się wymóg, aby budowane domy do 70 m2 były budynkami  wolnostojącymi oraz określa się dopuszczalną gęstość zabudowy wskazując, iż może powstać jeden taki budynek na działce o powierzchni co najmniej 1000 m2 (czyli nawet na działce o powierzchni 500 m2 będzie możliwe wybudowanie jednego takiego domu, zaś budowa dwóch takich domów wymaga posiadania działki o powierzchni zabudowy 2000 m2). Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 m2 powierzchni działki, ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli.”

Z uzasadnienia zmian w ustawie wynika, że ustawodawca dopuszcza jednak budowę jednego domu na działce mniejszej niż 1000m2. W jaki zatem sposób ma to chronić przed wykorzystaniem tego przepisu przez deweloperów? Przecież wystarczy najpierw podzielić teren na działki o powierzchni np. 250m2 i na każdej z nich wybudować taki dom.

Zmiana także dla budynków rekreacji indywidualnej

Kolejna spora zmiana jaką fundują nam rządzący dotyczy budowy budynków rekreacji indywidualnej na zgłoszenie ze szkicem. Zgłoszenia ze szkicem inwestor może dokonać samodzielnie, dołączając własne szkice budynku. W tym trybie nie dołącza się projektu budowlanego sporządzonego przez profesjonalistów.

Do tej pory na zgłoszenie ze szkicem można było wybudować BRI do 35m2 powierzchni zabudowy.  Nowe przepisy zwiększają jednak dopuszczalną powierzchnię zabudowy aż do 70m2 (przy ograniczeniu rozpiętości). Będzie można wybudować nie więcej niż jeden taki budynek na 500m2 powierzchni działki.

>>> Jak samodzielnie zgłosić budowę budynku rekreacji indywidualnej.

Taka zmiana przepisów otwiera drogę do czegoś co i tak już się nagminnie dzieje, mianowicie budowy budynku rekreacji na zgłoszenie, a tuż po wybudowaniu zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania na budynek jednorodzinny. W ten sposób inwestor oszczędza najpierw na projekcie budowlanym z mapą do celów projektowych, następnie na kierowniku budowy. Co więcej, budynek rekreacji nie musi spełniać wyśrubowanych parametrów przypisanych budynkom jednorodzinnym, i części tych parametrów wcale nie trzeba spełniać podczas zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Oczywiście, takie rozwiązanie da się zastosować wyłącznie tam, gdzie dopuszcza się budowę zarówno budynków rekreacji, jak i mieszkalnych jednorodzinnych.

Należy sobie zadać pytanie, czym fizycznie różni się budynek rekreacji o powierzchni 70m2 od budynku mieszkalnego o powierzchni 70m2, że dla tego drugiego projekt musi robić architekt z konstruktorem oraz inżynierami branżowymi, podczas gdy identyczny budynek o funkcji rekreacji można wybudować na podstawie własnoręcznego szkicu inwestora.

O ile do tej pory jedynie garstka inwestorów decydowała się na budowę domu o powierzchni 35m2 i zamieszkanie w nim, o tyle 70m2 może się już wydać bardzo atrakcyjne. Po co więc inwestor ma płacić za projekt budowlany, skoro taką samą powierzchnię może wybudować na podstawie własnego szkicu.

Podsumowanie

Wprowadzenie trzeciego sposobu załatwiania formalności budowy domy jednorodzinnego spowoduje jeszcze większy chaos niż jest obecnie. Już aktualnie osobom niezwiązanym z budownictwem ciężko jest zrozumieć różnicę pomiędzy ‘zgłoszeniem ze szkicem’ a ‘zgłoszeniem z projektem’.

Z kolei brak kierownika i dziennika budowy będzie skutkował utratą jakiejkolwiek kontroli nad budową domów do 70m2. Powoduje to ogromne ryzyko dla bezpieczeństwa.

Do tego wszystkiego należy dodać problemy natury planistycznej: pogłębianie suburbanizacji (czyli rozlewania się miast) i chaosu przestrzennego.

W mojej opinii planowana zmiana przepisów nie jest dobrym pomysłem. Przede wszystkim jest chwytem marketingowym dającym złudzenie dużej oszczędności przy budowie domu. W rzeczywistości jest słabą odpowiedzią na problemy mieszkaniowe Polaków i rosnące ceny. Uważam także, że zatrudnianie ekspertów jest inwestycją, która się zwraca wielokrotnie. Dlatego dobry projekt i mądry kierownik budowy są na wagę złota.


Projekt zmian w ustawie znajdziesz na stronie Centrum Legislacji.