Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zanim kupisz działkę warto sprawdzić kilka rzeczy. Dzięki temu niewiele będzie w stanie Cię zaskoczyć podczas projektowania wymarzonego domu, czy innego budynku, który planujesz. Jednym z obowiązkowych punktów do sprawdzenia jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Czym jest plan miejscowy i jak go czytać?

Plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy

W skrócie: plan miejscowy to dokument, w którym jest napisane co można na danym terenie wybudować i jak budynek powinien wyglądać. Należy jednak pamiętać, że nie dla każdej działki taki plan miejscowy istnieje. Jeśli gmina go nie uchwaliła, to żeby coś wybudować musisz wcześniej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

>>> Więcej o różnicy pomiędzy MPZP a warunkami zabudowy przeczytasz w tym artykule.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawny, który jest wiążący, i od którego nie można dostać odstępstwa. Podczas projektowania i budowy należy spełnić wszystkie wymagania, które są w nim opisane. Poniżej znajdziesz listę najważniejszych zapisów, które mogą mieć wpływ na Twoją inwestycję.

Od czego zacząć?

Plan miejscowy składa się z dwóch części, które się uzupełniają: części tekstowej oraz części rysunkowej.

Zacznij od sprawdzenia części rysunkowej. Część rysunkowa to mapa, na której zaznaczone są najważniejsze informacje w formie graficznej. Na takiej mapie musisz znaleźć swoją działkę i zobaczyć jakie oznaczenia są na niej i w jej pobliżu. Z pewnością Twoja działka będzie oznaczona kolorem, np. jasnobrązowym lub czerwonym. Poza kolorem są tam też symbole literowe i numeracja, np. MN1. Kolor wraz z takim symbolem oznaczają przeznaczenie, czyli jaką funkcję muszą mieć projektowane budynki. Zapamiętaj to oznaczenie, później w części tekstowej będziemy sprawdzać co ono dokładnie oznacza.

Poza przeznaczeniem poszukaj także czy w pobliżu Twojej działki nie znajdują się jakieś inne symbole (i sprawdź w legendzie co oznaczają). Najczęściej spotykane to np. strefa konserwatorska, pomnik przyrody czy stanowisko archeologiczne. Je także trzeba będzie uwzględnić podczas projektowania.

Na rysunku może się pojawić jeszcze jedno bardzo ważne oznaczenie czyli linia zabudowy. Są dwa rodzaje linii zabudowy: nieprzekraczalna i obowiązująca.

Obowiązująca zaznaczona jest czarnymi, pełnymi trójkątami i oznacza, że ściana budynku musi stanąć dokładnie w tym miejscu, gdzie pokazuje linia.
Nieprzekraczalna linia zabudowy oznaczona jest z kolei pustymi trójkątami i oznacza, że budynek można postawić albo dokładnie w tej linii, albo go cofnąć w głąb działki (ale budynek nie może przekroczyć tej linii).

Część tekstowa planu miejscowego

Kiedy już dokładnie obejrzysz mapę przejdź do części tekstowej. Nie zaczynaj jednak od szukania co oznacza symbol na Twojej działce (np. MN1), tylko zacznij czytanie od początku dokumentu, bo jest tam wiele potrzebnych informacji.

Na pierwszych stronach powinien znaleźć się słowniczek pojęć użytych w tekście planu. Pojęcia te mogą być trochę inne w każdym planie, dlatego należy je sprawdzić. Przede wszystkim sprawdź definicje przeznaczenia uzupełniającego (jaki procent może stanowić względem przeznaczenia podstawowego) oraz w jaki sposób mierzy się wysokość budynku.

Czytając plan dojdziesz do symbolu, jakim oznaczona jest Twoja działka (np. MN1). Znajdziesz tam szczegółowe informacje, które omówię po kolei.

Przeznaczenie terenu

Przeznaczenie terenu to podstawowa rzecz, którą koniecznie trzeba sprawdzić. Tak jak napisałam wyżej – od MPZP nie ma odstępstw, więc przeznaczenie budynku musi być zgodne z zapisami planu miejscowego. Jeżeli planujesz budowę domu, to w planie miejscowym koniecznie musi być napisane, że przeznaczeniem terenu jest budownictwo mieszkalne jednorodzinne, a nie np. przemysłowe.

Obok przeznaczenia podstawowego często pojawia się też przeznaczenie uzupełniające. Przeznaczenie uzupełniające to takie, które może się pojawić poza podstawowym. To, jaki procent powierzchni stanowi przeznaczenie podstawowe, a jaki uzupełniające, wiesz już z definicji zawartej w słowniczku na początku planu miejscowego.

Sprawdź też jakie przeznaczenie mają tereny położone w sąsiedztwie Twojej działki. Nie ma to może bezpośredniego wpływu na to co wybudujesz, ale warto wiedzieć jak w przyszłości będzie wyglądała Twoja okolica i czy nie zaskoczy Cię np. budowa stacji paliw w sąsiedztwie Twojej działki.

Wskaźniki powierzchniowe

Wskaźniki powierzchniowe to ogólna nazwa kilku parametrów, które trzeba spełnić projektując budynek i zagospodarowanie działki. Samym parametrom, i tym w jaki sposób je obliczać, poświęcę osobny artykuł. Tutaj jedynie w bardzo prosty i obrazowy sposób postaram się wyjaśnić co one oznaczają.

Współczynnik intensywności zabudowy – oblicza się poprzez dodanie powierzchni obrysów zewnętrznych wszystkich kondygnacji i podzielenie tej sumy przez powierzchnię działki. W planach miejscowych podawane są 'widełki’, czyli nasz współczynnik musi się zmieścić np. pomiędzy 0,01 a 0,4.

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – polega na zmierzeniu jaką powierzchnię zajmują tereny zielone w odniesieniu do powierzchni całej działki. Taki współczynnik podajemy w procentach. W planach miejscowych podawany jest minimalny współczynnik powierzchni biologicznie czynnej jaki musimy zachować projektując inwestycję.

Wskaźnik powierzchni zabudowy – polega na obliczeniu jaki procent działki jest zajęty przez budynki.

Wysokość budynku i liczba kondygnacji

W planie miejscowym znajdziesz też informację o tym jaką maksymalną wysokość oraz ile kondygnacji mogą mieć budynki. O tym jak mierzyć wysokość wiesz już ze słowniczka na początku planu miejscowego.

Forma i kolor dachu, kąt nachylenia połaci

Plan zazwyczaj określa jakie dachy maja mieć budynki. Jest to jeden ze sposobów kształtowania spójnej wizualnie przestrzeni. Najczęściej są to dachu dwuspadowe, wielospadowe albo dachy płaskie. W przypadku dachów podaje się tez przedział nachylenia połaci dachowych np. od 30° do 45°. Często podana jest też kolorystyka jaką powinny mieć dachy oraz materiał z jakiego powinny być wykonane.

Wygląd elewacji

W planach miejscowych najczęściej pojawiają się zalecenia co do wyglądu elewacji. Składa się na to nie tylko kolor, ale też materiały na niej użyte. Czasem plany wręcz zabraniają używania niektórych materiałów, które wyglądałyby niespójnie z otoczeniem.

Ogrodzenie

Sprawdź co plan miejscowy mówi na temat wyglądu ogrodzeń. Bardzo możliwe, że ze względów estetycznych są pewne ograniczenia w tej kwestii. Zazwyczaj zabrania się budowy ogrodzeń betonowych, a nakazuje ażurowe, z przerwą nad ziemią tak, aby polne zwierzęta mogły bez problemu migrować.

Ochrona zabytków

Może się zdarzyć, że Twoja działka znajdzie się w strefie ochrony konserwatorskiej. W takim przypadku plan miejscowy stawia dodatkowe wymagania dotyczące wyglądu budynku, a projekt trzeba dodatkowo uzgodnić z lokalnym konserwatorem zabytków.

Uzbrojenie i ochrona środowiska

Przygotowując się do kupna działki i budowy warto sprawdzić jakie wymagania stawia plan miejscowy w kwestii np. odbioru ścieków. Zdarza się bowiem tak, że plan nakazuje wpięcie się do dopiero powstającej sieci. Nie da się tego zapisu ominąć, a jednocześnie nie da się go spełnić co powoduje opóźnienie całej inwestycji.

Inne regulacje

Poza wyżej wymienionymi, plany miejscowe zawierają też wiele innych informacji. Mogą to być informacje o szkodach górniczych, terenach zalewowych, osuwiskach oraz mnóstwo innych, w zależności od lokalizacji.

Gdzie szukać planu miejscowego?

Plan miejscowy znajdziesz w internetowym BIP (Biuletyn Informacji Publicznej). Coraz częściej gminy mają też własne internetowe portale przestrzenne z interaktywną mapą. Możesz także wystąpić do urzędu z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Wtedy dostaniesz jego kopię (z informacjami dla swojej działki) w formie papierowej.