Chcesz otworzyć swój salon kosmetyczny, gabinet lekarski albo sklep? Masz na oku lokal, ale nie wiesz jakie formalności musisz załatwić, żeby móc legalnie otworzyć działalność? Jesteś zatem w dobrym miejscu, bo w tym artykule opowiem kiedy musisz zgłosić zmianę sposobu użytkowania, jak to zrobić i jakie kary grożą jeżeli tego nie zrobisz.
Z tego artykułu dowiesz się:
– kiedy zachodzi zmiana sposobu użytkowania
– gdzie trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania
– jakich formalności wymaga zmiana sposobu użytkowania
– jakie są konsekwencje finansowe braku zgłoszenia
Kiedy zmienia się sposób użytkowania lokalu
Jeżeli kupujesz pusty lokal deweloperski i chcesz tam prowadzić na przykład salon beauty, to zmieniasz sposób użytkowania. Albo jeżeli wynajmujesz lokal, gdzie wcześniej było biuro a teraz chcesz tam zrobić bistro lub sklep, to także zmieni się sposób użytkowania. W skrócie: jeżeli w lokalu będzie inna działalność, lub nawet podobna ale prowadzona w trochę innych warunkach, to trzeba to zgłosić.
Prawo budowlane określa w jakich dokładnie sytuacjach formalnie zmienia się sposób użytkowania. Jest to wtedy gdy zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Wystarczy że jeden z wymienionych warunków się zmieni – i już mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania. Czyli prawie zawsze 😉
Co to dokładnie oznacza? Pokażę na przykładach.
Zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego: jeżeli przekształcamy mieszkanie w lokal usługowy to zmieni nam się kategoria strefy pożarowej z ZLIV na ZLIII. Ale to nie wszystko, bo wystarczy że zmienimy układ ścian działowych i już może nam się zmienić przejście ewakuacyjne. I podobnie, jeżeli kupimy lokal w stanie deweloperskim i dopiero zamierzamy wydzielić tam pomieszczenia – to także będzie mieć to wpływ na ewakuację. Co więcej czasem nie musimy niczego przebudowywać, i sama zmiana funkcji zmieni nam warunki bezpieczeństwa pożarowego.
Albo weźmy pod lupę zmianę warunków pracy. Jeżeli zmienia się rodzaj wykonywanej pracy to może się okazać, że potrzeba innego rodzaju szatni (a przepisy budowlane wyszczególniają kilka rodzajów szatni w zależności właśnie od rodzaju wykonywanej pracy). Albo jeżeli w lokalu biurowym pracowały 4 osoby, a teraz otwieramy tam salon kosmetyczny, w którym pracować będzie 8 osób, to zmieniają się warunki pracy. I podobnie, jeżeli mamy pusty lokal w stanie deweloperskim i wprowadzamy tam 3 stanowiska pracy dla fryzjerów to także zmieniają nam się warunki pracy.
Inny przykład: zmiana warunków higieniczno-sanitarnych. Jeżeli przekształcamy sklep na przychodnię to zmieniają nam się warunki higieniczno-sanitarne, choćby dlatego że musimy inaczej rozprowadzić wodę i urządzić ciąg sterylizacyjny. Albo jeżeli mamy pusty lokal w stanie deweloperskim i projektujemy tam salon beauty to wprowadzamy tam punkty poboru wody, robimy toaletę – niewątpliwie zmieniają nam się warunki higieniczno-sanitarne.
I w każdym z tych przypadków (oraz wielu innych) zmienia się sposób użytkowania. Jak widzisz, potrzeba naprawdę niewiele, aby taka zmiana formalnie zaszła, nawet jeżeli na pierwszy rzut oka wydaje się, że tak nie jest. To w jakich sytuacjach zmienia się sposób użytkowania omawiam w kursie „Zmiana sposobu użytkowania bez tajemnic”, który znajdziesz tutaj.
Kiedy nie zmieniamy sposobu użytkowania?
Pewnie teraz się zastanawiasz czy są w takim razie w ogóle sytuacje, kiedy ta zmiana sposobu użytkowania NIE następuje. Oczywiście, że tak. Wytłumaczę to na przykładzie: mamy gabinet stomatologiczny, którego właściciel na samym początku zgłosił zmianę sposobu użytkowania. Czyli gabinet działał legalnie pod względem przepisów budowlanych. To niewielki gabinet, stomatolog pracował tam z asystentem przy jednym stanowisku. Następnie sprzedaje on ten lokal innemu dentyście i ten nowy właściciel pracuje w dokładnie taki sam sposób: jest jedno stanowisko i pracuje on tam z asystentem. Niczego nie zmienia, nie przebudowuje lokalu, nie rozbudowuje go o nowe stanowiska. W takiej sytuacji zmiana sposobu użytkowania NIE następuje. Ale – co ważne – tylko wtedy gdy ten pierwszy właściciel dochował formalności i na samym początku zgłosił zmianę sposobu użytkowania.
Jakich formalności wymaga zmiana sposobu użytkowania
Jeżeli w przypadku Twojego lokalu następuje zmiana sposobu użytkowania to musisz ją zgłosić do urzędu. Zgłasza się to do starostwa powiatowego, urzędu miasta lub w przypadku Warszawy do urzędu dzielnicy. Zgłoszenia tego dokonuje się na formularzu PB-18. W formularzu trzeba wpisać jedynie podstawowe dane nieruchomości, dane inwestora, dotychczasowy i planowany sposób użytkowania lokalu. Schody zaczynają się jednak na końcu, bo do tego zgłoszenia trzeba dołączyć szereg załączników. Niektóre z nich są proste do pozyskania czy przygotowania, ale są też takie, których przygotowanie musisz zlecić.
Dobra wiadomość jest taka, że większość z tych załączników jesteś w stanie samodzielnie stworzyć lub pobrać z urzędu. Warto już na wczesnym etapie sprawdzić na przykład czy na danym obszarze jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak – to świetnie. Ale jeżeli nie, to musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, a czas oczekiwania na nią to nawet kilka miesięcy. Jak wypełnić formularz PB-18 oraz o tym kiedy które załączniki musisz dołączyć i skąd je wziąć opowiadam w kursie „Zmiana sposobu użytkowania bez tajemnic”.
Takie zgłoszenie składasz do urzędu. Urząd ma do 30 dni na rozpatrzenie go. Jeżeli urząd się z Tobą nie skontaktuje w tym czasie to dobra wiadomość – oznacza to, że zgłoszenie zostało przyjęte bez uwag. Najczęściej jednak nie jest tak idealnie i urząd wysyła postanowienie, w którym opisuje co trzeba zmienić lub uzupełnić. W takiej sytuacji trzeba uzupełnić zgłoszenie w narzuconym przez urząd terminie.
A co jeżeli nie zgłosisz zmiany sposobu użytkowania?
Być może przeszła Ci przez głowę myśl, że ta cała zmiana sposobu użytkowania to dużo zachodu i może nie warto tego zgłaszać. Mam złą wiadomość – to się zdecydowanie nie opłaca. Przede wszystkim bardzo często konkurencja donosi do nadzoru budowlanego, więc o wpadkę nietrudno. Taki brak zgłoszenia jest traktowany jak samowola budowlana. To tak jakby wybudować dom bez pozwolenia na budowę.
Jeżeli nadzór budowlany się dowie o Twojej działalności, która prowadzisz w lokalu bez zmienionego sposobu użytkowania, to najpierw najpewniej wstrzyma użytkowanie lokalu. Czyli mówiąc wprost – zamknie Twój lokal. Jeżeli w wyznaczonym terminie złożysz wszystkie dokumenty to masz szansę na legalizację. Ale nie za darmo. Trzeba bowiem jeszcze uiścić opłatę legalizacyjną, która jest bardzo wysoka. Jeżeli na przykład w domu jednorodzinnym zrobisz salon fryzjerski bez zgłoszenia, to opłata legalizacyjna wyniesie 75 000 zł.
A jeżeli nie uda się zalegalizować takiej samowoli to urząd nakaże przywrócenie stanu poprzedniego, czyli cały wysiłek i pieniądze włożone w remont lokalu pójdą w piach.
Także odpowiadając na pytanie czy się opłaca ryzykować? Zdecydowanie nie.
Z kursu dowiesz się:
– w jakich przypadkach zmienia się sposób użytkowania
– kiedy zmianę sposobu użytkowania trzeba zgłosić, a kiedy wymaga ona pozwolenia na budowę
– jak wypełnić formularz zgłoszenia
– jakie załączniki trzeba dodać do zgłoszenia
– które załączniki możesz przygotować samodzielnie
– jak znaleźć specjalistów do załączników, których wykonanie musisz zlecić
– jakie są pułapki i ryzyka związane z wyborem lokalu
– jak oblicza się opłaty legalizacyjne w przypadku braku zgłoszenia
Agendę kursu i więcej szczegółów znajdziesz tutaj.
