Z tego artykułu dowiesz się:
– czy na budowę i rozbiórkę ścian działowych potrzebujesz pozwolenia na budowę
– czy budowa lub rozbiórka ścian stanowi przebudowę
– czy potrzebujesz ekspertyzy konstruktora jeśli robisz przebudowę
– jakie formalności musisz załatwić w domu jednorodzinnym a jakie w mieszkaniu
W grudniu 2023 r. zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który dotyczył sprawy z 2015 r. (II OSK 500/21). Sprawa dotyczyła inwestorki, która w mieszkaniu dokonała zmian polegających m.in. na budowie ścian działowych oraz wymianie warstw posadzki. Pomimo wstrzymania robót przez nadzór budowlany, kobieta dalej wykonywała prace w mieszkaniu.
Sedno sprawy stanowiło ustalenie, czy rozbiórka lub budowa ścian działowych stanowi przebudowę. To właśnie zakwalifikowania (lub nie) tych robót jako przebudowy zależało jakie formalności powinna była załatwić inwestorka.
Czym jest przebudowa?
Zgodnie z prawem budowlanym przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (…). Upraszczając tę definicję: przebudowa zmienia parametry użytkowe lub techniczne obiektu, ale w zakresie który nie wychodzi na zewnątrz budynku. Czyli po prostu dotyczy zmian we wnętrzu.
Przebudowa na pozwolenie czy jednak nie?
Po ogłoszeniu wyroku w mediach zapanowała histeria, i dziennikarze i ‘eksperci’ zaczęli głosić, że stawianie ścian działowych lub ich burzenie zgodnie z wyrokiem NSA wymaga pozwolenia na budowę. A ja się bardzo takim reakcjom dziwię i się zupełnie z tym nie zgadzam, choć zgadzam się z wyrokiem NSA.
Zgadzam się z wyrokiem NSA, że budowa lub rozbiórka ścian działowych jest przebudową, bo zmienia parametry użytkowe lokalu. Zgodnie z tym projektuję od początku mojej pracy zawodowej.
Ponadto potwierdza to sam ustawodawca, bowiem zgodnie z aktualnymi przepisami prawa budowlanego innego formalności należy załatwić gdy przebudowa dotyczy elementów konstrukcyjnych, a inne gdy tych elementów konstrukcyjnych nie dotyczy.
Już samo to rozróżnienie pokazuje, że przebudowa może dotyczyć elementów, które nie są konstrukcją (wbrew wypowiedziom ‘ekspertów’, którzy twierdzą że do momentu wyroku przebudowa tyczyła się wyłącznie konstrukcji).
Naprawdę potrzeba pozwolenia na budowę na budowę i rozbiórkę ścian działowych?
Wyrok dotyczy sprawy z 2015 r. W tamtym okresie przepisy budowlane nakazywały uzyskanie pozwolenia na budowę na przebudowę budynków wielorodzinnych (a w nim znajdowało się mieszkanie). Wtedy ustawa nie rozróżniała jeszcze przebudowy elementów konstrukcyjnych od przebudowy nienaruszającej konstrukcji. Więc tak, inwestorka przebudowująca swoje mieszkanie w 2015 r. powinna była na ten zakres prac uzyskać pozwolenie na budowę.
Ale najważniejsza informacja jest taka, że od tamtej pory przepisy się zmieniły i obecnie taka przebudową nie wymagałaby tak wielu formalności.
Jakie są aktualne przepisy dotyczące przebudowy?
W skrócie formalności jakie należy załatwić przy przebudowę wyglądają następująco:
– przebudowa elementów konstrukcyjnych w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym – pozwolenie na budowę
– przebudowa elementów konstrukcyjnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym – zgłoszenie
– przebudowa budynków wielorodzinnych i jednorodzinnych, jeżeli nie dotyczy elementów konstrukcyjnych – bez zgłoszenia i pozwolenia.
Przebudowa ścian działowych w mieszkaniu
Jeżeli obecnie chcemy wybudować lub rozebrać ściany działowe w mieszkaniu, należy zlecić inżynierowi budownictwa z uprawnieniami budowlanymi sporządzenie ekspertyzy technicznej (§ 206 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Jeżeli ekspertyza wykaże, że faktycznie są to ściany działowe, nie wymaga to dalszych formalności w urzędzie. Roboty należy wykonać zgodnie z wytycznymi z ekspertyzy.
Podsumowanie
Wbrew histerii, która zapanowała w mediach po ogłoszeniu tego wyroku, nie jest on ani zaskakujący (przynajmniej dla architektów), ani niczego nie zmienia w praktyce projektowej. Przebudowując wnętrze mieszkania należy najpierw zlecić konstruktorowi zrobienie ekspertyzy technicznej, która wykaże czy przebudowę w ogóle da się zrobić, a jeśli tak to czy dotyczy elementów konstrukcyjnych czy działowych. I jeśli się okaże, że dotyczy konstrukcji to załatwić formalności. Aktualne przepisy dotyczące tego, jakie roboty wymagają zgłoszenia, pozwolenia lub nie wymagają formalności znajdziesz w art. 29 Prawa Budowlanego.
